Robert Shillerin ev fiyatlari ne olacak sorusuna verdigi cevabi gormek icin Robert Shiller: Optimism is Fading in Housing Market baslikli yazimizi okumanizi oneririm, yazida Shiller ile yapilan mulakatin videosu da var. Read More!
Gayrimenkul etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster
Gayrimenkul etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster
Robert Shiller Ev Fiyatlari Uzmani
Robert Shillerin ev fiyatlari ne olacak sorusuna verdigi cevabi gormek icin Robert Shiller: Optimism is Fading in Housing Market baslikli yazimizi okumanizi oneririm, yazida Shiller ile yapilan mulakatin videosu da var. Read More!
Konut almak mı kiralamak mı? Fiyatlar hangi yöne gidecek...
Bu soruya analitik bir cevap verebilmek için sektörle ilgili arz / talep verilerine ihtiyacımız olacak. Türkiye’de bu tip veriler önceleri sağlıklı bir biçimde yayınlanmıyordu. Son dönemde TUİK ve sektörde faaliyet gösteren bazı özel kuruluşlar çeşitli veriler yayınlamaya başladılar. Bu veriler çok eskiye gitmese de başka çare olmaması sebebiyle Bizde bu verilerden yola çıkarak konut sektörünün geleceğine ve fiyatlardaki değişim beklentilerine üfürük yoluyla değil analitik bir biçimde ışık tutmaya çalışacağız.
Öncelikle konutu kim ne için talep eder sorusunda bakmamız gerekiyor. Konut alımı iki sebepten ortaya çıkar; biri ihtiyaçtan diğeri yatırım için. Yatırım için alınan da amaç bellidir; iyi bir kira geliri elde etmek ve evin gelecekteki değerinin şimdikinden fazla olmasını beklemek. İhtiyaç ise 2 Şekilde ortaya çıkıyor. İlki kiradan kurtulmak isteyen hane halkı kira yerine uygun bir kredi ya da elindeki nakiti ile ev almak istemesi. Diğer bir ihtiyaç türü de oturduğu evi beğenmeyen, küçük bulan ya da daha iyi bir konuta geçmeyi isteyenlerin oluşturduðu konut değişim talebi. Buradaki değişim talebine göç ya da tayin nedeniyle ortaya çıkan zorunlu durumlar da dahil edilmelidir.
Kiracıların ev talebini tahmin edebilmek için Türkiye’deki kiracı oranını bilmemiz gerekir. Daha öncede belirttiğimiz gibi konut verileri konusunda ciddi bir data sıkıntımız var. Bunun için öncelikle TUİK’in 2000 yılında yayınladığı bir hane halkı veri setine ulaşabildik. 2000 yılındaki verilere göre Türkiye’deki ev sahibi oranı %68.3 müş. Biraz daha araştırıldığında yine TUİK’in yayınlamış olduğu bir raporda ev sahibi oranı %72 olarak belirtilmiş (Raporun yayım yılı 2003). Son dönemde çeşitli özel kuruluşların yapmış oldukları raporlarda ev sahipliği oranının %74’e ulaştığı belirtiliyor. Biz analizimizde yine de resmi olarak kabul edebileceğimiz 2003 yılı TUİK verilerini kullanalım. Buna göre geriye kalan %28’lik kısım ya kiracı ya lojmanlarda oturuyor ya da evsiz. Sonuçta bu %28’lik kısmı (1. İhtiyaç Sahipleri) öncelikli ve acil ev ihtiyacı olanlar olarak kabul edebiliriz.
Konut sahipliği oranı ABD ve Avrupa ile kıyasladığinda şaşırtıcı bir sonucu ortaya çıkarıyor. Yemeyip içmeyip vakti zamanında ev almışız. ABD ve Avrupa’da konut sahipliği oranı sırasıyla %65 ve %50. Yani ev sahipliği konusunda Avrupa ve ABD’nin çok ilersindeyiz. Türkiye’de yaklaşık 17 milyon hane olduğu belirtiliyor. O zman 4.8 milyon hane potansiyel ev talebi olan kesim konumunda. İlk bakışta iyi sayılabilecek bir rakam, sektörü hareketlendirebilir. Fakat işimiz daha bitmedi. 2008 yılında GYODER’in yapmış olduğu çalıþmaya göre bu grubun sadece %20’lik kısmını ev alabilecek gelire sahip olduğu belirtilmiş. Yani kalan %80 orta ve alt gelir grubuna dahil olduğu için ev almak hayallerinin ötesine geçmiyor. O zaman bizim potansiyel ev talebi yaklaşık 950 bin düzeyine geriliyor. Bu kesim uygun bir fırsat bulursa ev alabilir yani. Peki bu potansiyelin ne kadarı satın alma davranışına dönüşür. Bunun için net bir rakam vermek zor ama fikir sahibi olabilmek için tüketici güvenindeki gelişmelere ve bankaların konut kredisindeki artışa bakmak gerekir. Son dönemde her iki veri de büyüme içerisinde.
Gelelim ikinci gruba yani yaşadığı evi o ya da bu sebeple değiştirme gereksinimi duyanlar. Önce neden böyle bir ihtiyaç duyar insan ona bakmak gerekir. İnsanlar evini çok sebepten değiştirmek isteyebilir bunların en başında deprem korkusu nedeniyle daha sağlam ve güvenilir olduğu düşünülen, deprem yönetmeliğine göre yapılmış yeni binalara kaçış isteği. Yine evini küçük olduğu için ya da ulaşım sorunları nedeniyle değiştirmek isteyen bir grup var. Ayrıca göç ya da tayin gibi nedenlerle zorunlu değişikliğe gitmek zorunda olan küçük bir grup bile var.
2005 yılındaki emlak balonunu hatırlayalım. Hızla artan emlak fiyatlarının en büyük sebebi ertelenmiş talepti. Özellikle 1999 yılında yaşadığımız iki büyük deprem insanların konut beklentilerinin değişmesine ve kentsel dönüşümün hızlanmasna neden olmuştu. 2001 yılındaki kriz nedeniyle konut taleplerini erteleyen vatandaşlar ekonomideki büyüme ile daha önce erteledikleri taleplerini devreye almış konuta hücum etişlerdi.
Şimdi yine yeni bir krizden çıktık ve krizin yaraları yeni yeni sarılmaya çalışılıyor. Burada önemli olan krizin boyutu değil krizin varlığıdır. Kriz dönemlerinde tüketici güveni hızla düşer. İnsanlar işlerini kaybetme korkusuyla tasarruflarında artışa giderler. (Faizlerdeki düşüşe rağmen 2009 yılında mevduatlardaki artışı bu şekilde açıklayabilirsiniz) .Evet artık ekonomide büyümeye yönelik sinyaller geliyor, tüketici güveni hızla düştüğü seviyelerden toparlandı. Ancak daha önceki tüketici davranışları da bize gösteriyor ki böyle dönemlerde tüketicinin önceliği konut alımı değildir. Konuttaki ertelenmiş talep gecikmeli olarak yanısmaktadır. 2001 krizinin yaraları sarıldıktan 4-5 yıl sonra emlak sektöründe tam anlamıyla bir canlanma oluştu.
Buradan yola çıkarsak 2008 krizi ile birlikte ertelenen konut talebinin ortaya çıkması için en azından 2012 yılını beklememiz gerekir. Ekonomik büyümenin istihdam rakamları üzerindeki etkisi görülmeden konutta beklenen canlanmanın olması zordur. Siz için krizde işini kaybetmiş daha sonra yeni yeni iş bulmuş birinin hemen ev almasını ya da konut değiştirmesini.
Gelelim yatırım amaçı konut talebine. Gayrimenkule yatırım yapmak isteyenler tıpkı hisse senetlerinde olduğu gibi iki tür getiri elde etmek isterler. Birincisi kira geliri (hisse senetlerindeki temettüyle eş değer) ikincisi ise aldıkları fiyattan daha fazlasına satma istekleri. Konutun fiyatında artış gerçekleşmesi durumunda, kira fiyatlarında da otomatik olarak artış olması beklenir. Yatırım amaçlı konut alıcılarının baktığı en önemli veri konutun amortisman süresidir.
Konuttan bir yılda elde edilecek kira gelirinin kaç yılda konut fiyatını amorti ettiğini gösteren süreye konutun amortisman süresi denir. Yani diyelimki sizin oturduğunuz evin kirası aylık 1000TL bu yıllık 12 bin TL'lik gelir demek.Eğer evin satış fiyatı 150 bin TL ise (150/12) konutun amortisman süresi 12.5 yıl oldur. Bu oran bölgelere göre binanın yaşı ve konumuna göre farklılık gösterebilir. ABD ve Avrupada ortalama konut amortismanı yeni evlerde 15-16 yıl, ikinci el ve daha yaşlı binalarda 13-14 yıldır.
Bizim ülkemizde ise durum biraz farklı. Abartmayı her alan da çok sevdiğimizden bizde volatilite her zaman fazladır. Kiriz öncesine Avrupa ve ABD oranlarına yakın olan konut amortisman süresi krizle birlikte ilginç bir hale büründü. Mevcut durumda Türkiye'deki yaşça büyük konutlardaki amortsiman süresi 16-17 yıl iken, yeni binalarda ortalama 18-19 yıl olabilmektedir Daha da ilginç sonuçlar var “Hürriyet Emlak”ta yer alan bir analiz 3. köprü beklentisi nedeniyle Sarıyer ve Beykozda konut amortisman oranın 26 yıla kadar çıktığını ortaya koymaktadır. Bu arada bu rakamlar brüt kira üzerinden hesaplanan rakamlardır. Son dönemde çıkan yasa ile artan kira geliri vergileri net kira gelirlerinde ciddi düşüşlere sebep olacaktır. Net oranlara göre hesaplandığında ev fiyatlarının değişmeyeceğini varsayarsak konut amortisman süresi daha da uzayacaktır.
Öncelikle sektördeki hızlı büyüme üreticilerin iştahını fazlasıyla kabarttı. Aşırı arz artışı nedeniyle boş ev oranında ciddi bir artıþ yaşandı. Yatırım için alanlar kiracı bulmakta zorlandıklarından yüksek aidat giderlerinden kurtulabilmek için evlerini değerlerinden daha düşüğe kira vermeye razı oldular. Ayrıca Tokinin düşük maliyetle ürettiği ever de kiralardaki düşüşü destekledi. Bu durum çevredeki diğer konutların da kira fiyatlarını aşağıya çekmesine neden oldu.
Diğer taraftan konut satış fiyatları başta konut kredi faizlerindeki düşüş nedeniyle çok fazla azalmadı. İşte konut kira fiyatları ile konut satış fiyatları arasında açılan bu makas konut amortisman süresinin hızla artmasına neden oldu.
Geçmiş dönem verileri incelendiðinde bu sürdürülebilir bir durum değil. Ekonomistlerin tabiriyle burada bir arbitraj ortaya çıkmaktadır. Konut kiralama ile konut satın alma arasında ciddi bir arbitraj fırsatı vardır. Buna göre ya kiraların artması gerekmektedir ya da ev fiyatlarının düşmesi.
Sonuç olarak; rasyonel bir konut alıcısı için bizim tavsiyemiz; bölge ve bina durumuna göre konut amortismanı 14-17 yıl arasındaki konutları tercih etmesidir. Bunun haricindeki konutları almak yerine kirada kalmak daha akıllıca bir çözüm olarak karşımıza çıkmaktadır.
REKLAM:Ekonomi Turk 2 bloguna üye olun. Read More!
Manhattan'da çok ucuza arsa (Bileşik Faizin Gücü)
New York , New York değilken, daha Nieuw Amsterdam (Yeni Amsterdam) iken, 1626 yılında, Manhattan Kızılderililerden 24 dolar karşılığı mal ile satın alınmış. Kahrolası kapitalist Amerikalılar, ne kadar da ucuza kapatmışlar değil mi Manhattan’ı. (Aslında Hollandalılar yapmış bu ticareti)
Ezberler üzerinde konuşmak kolay: çok ucuza gitmiş, kandırılmışlar, kahrolsun beyaz adam filan. Bunların hiç birisi umurumda değil. Ben size bileşik faizin gücünü göstermek istiyorum. Kızılderililer bu 24 dolarlık malı ne yaptılar bilemiyorum, ama nakit olarak 24 dolar alsalardı ve paranın tamamını bankaya yatırsalardı ne olurdu biliyor musunuz? (o zamandan bu zamana açık olan bankalar var) yıllık yüzde 3 faiz oranı her yıl devreden şekilde ile 346,315.59 dolar, yıllık yüzde 5 faiz oranı ve her ay devreden şekilde 251,863,363.06 dolar! faizdeki minik değişim ve yılda 1 kere yerine 12 kere devredince ortaya çıkan farka bakar mısınız? İkinci örnekte eğer faiz yüzde 10 olsaydı rakam 2,471,988,231,766,045.00 dolar olacaktı.
Bileşik faiz işte bu kadar güçlüdür. 10 sene sonra değil, hemen bugün bireysel emeklilik sistemine girmenizin gerekliliği buradan kaynaklanmaktadır. Bugün, 50 yıl sonra hangi arsanın ne oranda değerleneceğini bilmiyorum,(bilsem de bunu ancak ekonomiturk2 blogunda söylerim) ama eğer torularınıza büyük bir servet bırakmak istiyorsanız yapmanız gereken şey basit: bankaya makul bir rakam yatırın, o paraya da uzun süre dokunmayın.
Daha iyisi için, mümkün olduğunca para biriktirin, ekonomiturk2.blogspot.com’dan bu parayı nasıl değerlendirebileceğinizi takip edin.
Bireysel emeklilik konusuna daha sonra tekrar döneceğim.
Bileşik Faiz Nedir? Read More!
Libor Nedir?
Libor (faiz oranları) forward, swap, konut kredisi, değişken faizli borçlar ve eurodollar işlemlerinde referans olarak kullanılmaktadır. Diyelim ki senelik Libor + 300 baz puanı ile değişken faizli konut kredisi aldınız ve konut faiziniz her yıl 1 Mart tarihinde belirleniyor olsun. Eğer 1 Mart tarihinde Libor %1,5 ise siz de bir yıl boyunca %4,5 faizden konut kredisi kullanıyor olacaksınız. Bir sene sonra Libor %3,5’e yükselirse sizin ödeyeceğiniz konut kredisi faiz oranı da %6,5’e yükselecektir. Türk bankaları uluslararası bankalardan 1 veya 3 yıl vadeli faizlerle borçlandıkları zamanlar da ödeyecekleri faiz oranı Libor +75 baz puanı gibi miktarlar oluyor genellikle. Ufak ve riskli bankalar daha yüksek bir risk primi ödemek zorunda kalırken Garanti, Akbank gibi riski daha düşük bankalar Libor üzerine daha düşük bir prim ödeyerek borçlanmaktadırlar.
Hedge fonlar da çalıştıkları aracı kurumlardan borçlanırken Libor üzerinden borçlanırlar. Mesela benim daha önce danışmanlık yaptığım büyük bir hedge fon kaldıraç kullanarak sermayesinin ben diyeyim 3 katı siz deyin 5 katı bir miktarla yatırım yapıyordu. Borçlanırken de Libor + 200 baz puanı faiz ödüyordu. O yüzden bu hedge fon yaptığı işlemlerden karlı çıkabilmesi için senelik en azından Libor +200 baz puanı getiri sağlamak zorundaydı. Libor’un %4 olduğunu varsayarsak, hedge fonun bir senelik getirisi en azından %6 olmalı değil mi? Gerçek hedge fonlar %7-10 gibi getiriler sağlar, ama bunu yaparken piyasa riski (beta) almazlar. Bunun nedeni de fonlarının maliyetinin %6 olmasıdır. 2008 yılındaki gibi borsanın %35’den fazla kaybettiği bir yılda siz borsadan daha iyi bir performans gösterip sadece %25 kaybediyor olsanız dahi 3 katlık bir kaldıraç kullandığınızı varsayarsak bu iflas etmeniz için yeterlidir. Ama stratejinizi hedge ediyorsanız (yani piyasayı açığa satıyorsanız), yukarıda verdığimiz senaryoda getiriniz %10’dan (alfa) fazla olacaktır, kaldıraçı da hesaba katınca borsanın %35 kaybettiği bir zamanda siz neredeyse %35 kazanıyor olacaksınız.
Libor’a dönecek olursak, Libor (faiz oranları) gecelik faizden başlayan ve bir yıla kadar uzanan vadelerde ve 10 tane ayrı para birimi için hesaplanmaktadır. Biraz daha detaylı bilgi için wikiye bakabilirsiniz.
Diğer Tanımlar:
Iktisat nedir?
Resesyon nedir?
Bütçe nedir?
Deflasyon nedir?
Nominal Ne Demektir?
Enflasyon nedir?
Reeskont nedir?
Bono Nedir? Read More!
Konut Kredisi Alanlarin Tecrubeleri
Komünizm nedir iktisat Nedir Devlet Üniversiteleri Eğitim Nedir Dejavu Nedir Bilgi Nedir Wifi Nedir Teknoloji Nedir
Son 6 ay icerisinde Turkiye'de konut kredisi almis okurlarimiz veya bunlarin tanidiklari varsa ve bize yasadiklari tecrubeleri ve odedikleri masraflarin detaylarini aktarabilirse cok sevinecegiz. Biz burada degerli zamanimizi harcayip sizleri bilgilendirmeye calisiyoruz, simdi sira sizde. Tam bir yazi yazmaniz sart degil, bana email atarak bilgi vermeniz yeterli (ama cok istiyorsaniz yazinizi da burada isminizi vererek yayinlariz).
Read More!
Turkiye'de Konut Ekspertiz Ucreti Amerika'dan Bile Daha Pahali
Merhabalar,
Türkiye’de konut ekspertizi için 500 TL’den başlayıp 1250 TL’ye kadar giden ücretler alındığını duyduğumda kulaklarıma inanamadım. Silah kullanılmadan yapılan soygunlardan bir tanesi de bu olmalı diye düşündüm. Önce kendimden biraz bahsedeyim. Ben Amerika’da üç yıldan uzun bir süre konut değerleme modelleri ve fiyat endeksleri üzerine çalıştım. Yarattığım modeller periyodik olarak yapılan testlerde Amerika’daki piyasada bulunan 15-20 civarındaki gayrimenkul değerleme modeli arasında sürekli bir şekilde ilk 3’e giriyordu. Amerika’da bir çok kişinin bildiği ve sizin de gidip göreceğiniz üzere zillow.com sitesi de internet üzerinden gayrimenkul değerlemesi yaparken benim yarattığım modelleri kullanıyordu (websitesindeki kutuya evinizin adresini girdikten bir kac saniye sonra evin degerini karsinizda buluyorsunuz). Konuyu biraz açayım.
Komünizm nedir iktisat Nedir Devlet Üniversiteleri Eğitim Nedir Dejavu Nedir Bilgi Nedir Wifi Nedir Teknoloji Nedir
Konut kredisi almak için bankaya başvurduğunuz zaman yapılması gereken işlemlerden bir tanesi de aldığınız evin değerinin tespit edilmesidir. Sizin $200,000’a aldığınız evin gerçek değeri bunun üzerinde veya altında olabilir. Siz piyasayı bilmiyorsunuzdur, kazıklanmışsınız ve eve piyasa değerinin üzerinde bir ücret ödemişsinizdir. Veyahut üçkağıtçısınızdır, değeri $20000 döküntü evi arkadaşınızla anlaşarak $200,000’a aldım izlenimi verip bankadan kredi çekip dolandırıcılık yapmak düşüncesine sahip de olabilirsiniz. O yüzden evin değerinin tespit edilmesi önemli bir husus. Ancak Amerika’da ekspertiz ücretleri oldukça yüksek rakamlar, normalde $300 civarında seyrediyor, pahalı şehirlerde $500 civarına kadar çıkabiliyor. Tabii bu rakamları bilmezseniz Türkiye’de size yutturulmaya çalışılan 500-1250 TL arasındaki konut değerleme işleminin ne kadar fahiş olduğunu da farketmeyebilirsiniz. Konut değerleme işlemi bu konuda çalışan bir kişinin normalde yarım günde yapabileceği bir işlem. Bu alanda çalışanlar ayda yaklaşık 20 civarında konut değerlemesi yaparlar (her gün her saniye müşteri bulunamıyor, %50 kapasiteyle çalıştığınızı varsayıyoruz). Böylece ayda yaklaşık $6000 civarında bir gelir elde edilir. Ancak bu gelirin yarısı konut değerlemesini yapan kişiye giderken, diğer yarısı da o kişiyi çalıştıran şirkete gider. Böylece bu kişiler senede yaklaşık $36000-$40000 civarında bir ücret kazanırlar ki Amerika için bu ücret seviyesi ortalamadır. Daha sonra bu kişiler kazandıkları bu ücretin yaklaşık %20-25’ini vergi olarak verdiklerinden ellerine aylık ortalama $2500 gibi bir rakam geçer. Herkesin gözünde büyüttüğü Amerika’daki ortalama vatandaşın kazancı bu kadardır yani. Amerika’daki fiyatların Turkiye’den daha da pahalı olduğunu göz önüne alırsanız Türkiye’nin son 30 yıldır kattettiği yolu görebilirsiniz.
Türkiye bu kadar yolu kattetti de bana sorarsanız Türkiye’de hiçbir konut eksperi bu seviyelerde bir gelir kazanmayı haketmiyor, muhtemelen kazanmıyordur da. Bu kişilerin eline geçen paranın ayda 2000 TL civarında olduğunu tahmin ediyorum. Bu demektir ki ya konut değerleme şirketleri müşterileri kazıklıyor ya da bankalar konut değerleme şirketleriyle anlaşarak ödenen 500-1250 liralık miktarın büyük bir kısmını cebe indiriyorlar.
Aslına bakarsanız Amerika’daki $300-$500 arasındaki ekspertiz ücretleri çok pahalı olduğu için piyasaya benim de yarattığım anında değerleme yapan istatistiksel değerleme modelleri çıktı. Bu modeller sayesinde bankalar değerleme maliyetlerini istatistiksel değerleme için uygun olan kredilerde $1-2’a kadar düşürmeyi başardılar. Anlayacağınız maliyeti $1-2 olan bir işlem için Türkiye’de 1250 TL’ye varan ücretlerin konut kredisi talep eden tüketicilerden alınması hem sektörün büyümesini yavaşlatıyor, hem de tüketicileri kazıklıyor. Tüketicilere tavsiyemiz konut kredilerine başvurmadan önce bankalardan tüm masrafları detaylıca öğrenmeleri ve kararlarını verirken bunları da göz önüne almaları.
Bu konuya ve yeni yeni gelişmekte olan gayrimenkul sektöründeki iş olanaklarına Turkishtime’ın gelecek sayısında ayrıntılı olarak değineceğim. Sorularınız için bana inandogan@ommedya.com adresinden ulaşabilirsiniz. Read More!
FinansNetwork-Emlak Sektörü Paneli
Merhaba Ekonomix Hocam,
Size daha önce aktif olarak görev almış olduğum FinansNetwork'ten bahsetmistim.
Konu ile ilgili olarak hazırladığımız bülteni size de gönderiyorum. İlginizi çekebilir.
Basında yer alan haberlerimiz.
http://www.turkishny.com/economy-news/7-economy-news/18073-gayrimenkul-sektoerue-2010-yl-beklentilerini-tartt
Basın Bülteni
Finans Network İstanbul Ekibi’nin 24 Ekim Cumartesi akşamı mortgage üzerine egitim ve danışmanlık hizmetleri veren Modern Mortgage Institute sponsorluğunda düzenlediği ve konuşmacı olarak BGC Partners Baş Ekonomisti Sn. Özgür Altuğ, İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası 2. Başkanı ve Mortgage Brokerları ve Danışmanları Derneği (MBDD) Kurucu Başkanı olan Sn. Nizamettin Aşa ile Denizbank Mortgage Birimi kurucularından Sn.Barış Yılmazkaya ve Dumankaya İnşaat Pazarlama ve Satış Direktörü Sn.Ufuk Kayador’un katıldığı, moderatorlügünü Finans Network Başkanı Serdar Kaya’nın yaptıgı “Makro Ekonomik Gelişmeler Işığında Gayrimenkul Piyasası ve 2010 Beklentileri” konulu panel gerek finans gerekse gayrimenkul sektöründen yoğun ilgi ile karşılandı.
Demokrasi Nedir Küresel ısınma Nedir Özel Üniversiteler
Demokrasi Nedir Küresel ısınma Nedir Özel Üniversiteler
Ekonomist, bankacı, gayrimenkul uzmanı ve inşaat olmak üzere sektörle ilgili dört farklı kesimden konuşmacıları, gayrimenkul değerleme şirketleri çalışanları ile sektörden farklı uzmanlıklardaki katılımcıları bir araya getiren ve dört farklı oturum halinde gerçekleşen panel yer yer hararetli tartışmalara sahne oldu.
Finans Network İstanbul Ekibi’nin 24 Ekim Cumartesi akşamı mortgage üzerine egitim ve danışmanlık hizmetleri veren Modern Mortgage Institute sponsorluğunda düzenlediği ve konuşmacı olarak BGC Partners Baş Ekonomisti Sn. Özgür Altuğ, İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası 2. Başkanı ve Mortgage Brokerları ve Danışmanları Derneği (MBDD) Kurucu Başkanı olan Sn. Nizamettin Aşa ile Denizbank Mortgage Birimi kurucularından Sn.Barış Yılmazkaya ve Dumankaya İnşaat Pazarlama ve Satış Direktörü Sn.Ufuk Kayador’un katıldığı, moderatorlügünü Finans Network Başkanı Serdar Kaya’nın yaptıgı “Makro Ekonomik Gelişmeler Işığında Gayrimenkul Piyasası ve 2010 Beklentileri” konulu panel gerek finans gerekse gayrimenkul sektöründen yoğun ilgi ile karşılandı.
Bazı bölgelerde emlak fiyatları dibi gördü
Mevcut makro ekonomik ortamda sektördeki son durum ve piyasadaki arz ve talebin ele alındığı ilk oturumda söze başlayan Nizamettin Aşa, 2005’ten itibaren sektördeki birçok firmanın lokasyonlardaki ihtiyaçları göz ardı ederek birçok yerde gereksiz lükslükte konut ürettiğini ve sosyal değerlerin göz ardı edildiğini belirterek, küresel krizin etkilerinin birleşmesiyle de vahim bir tablonun oluştuğunu söyledi. Aşa ayrıca kendi tespiti olarak İstanbul’da satışı çok zor olacak yarısı yeni proje olan yaklaşık 700 ile 800 bin adet arası konut stoğu bulunduğunu belirtti. Fiyatlarda dibi gördük mü sorusunu ise sektörde asla tabela fiyatından satış yapılamadığını ve en az yüzde 25 iskonto ile satış yapıldığını dolayısıyla dibe çok yaklaşıldığını belirtti .
Denizbank’dan Sn. Barış Yılmazkaya ise dibi gördük mü sorusunun cevabının lokasyonlara göre değişeceğini ve örnegin Kurtköy’de dibin görüldüğünü ancak Mecidiyeköy’de görülmemiş olabileceğini belirtti.
Faiz ve fiyatların konut almak için uygun olduğunu ancak kişilerin gelir seviyesinde bir artış ve iş garantisi olmadan bunun yeterli olmayacağını söyleyen Yılmazkaya, Türkiye’de 17 milyon gibi yüksek bir sayıda konut bulunduğunu ancak bunların %25’i nin ruhsatsız-kaçak, %60’ının yirmi yaşın üstünde, bir kısmının da deprem sonrası yıkılıp yeniden yapılması gereken nitelikte konutlar olması dolayısıyla konut ihtiyacının hala yüksek olduğunu belirtti. Bu ihtiyacın 2005’te başlayan site inşaatları ile giderilmeye başlandığını ancak bu sitelerin lükse kayması ile amacından uzaklaştığını ve Toki ve Kiptaş ile de alt gelir grubuna hitab edilirken, orta gelir grubunun ihtiyaçlarının göz ardı edildiğini belirtti.
Faizlerin düşmesi emlak sektörünü cazip duruma getirdi, faizlerdeki düşmenin bir miktar daha devam etmesi bekleniyor
Uzmanlarımız faizlerin düşmesinin mortgage sektörüne bir canlanma getirdiğini dile getirdi. Önümüzdeki dönemlerde de faizlerde ufak bir düşme olabileceğini fakat 2010’un ikinci yarısından itibaren faizlerin yükseliş trendine geçebileceğini dile getirdiler.
Özgür Altuğ mortgage sektöründe Türkiye’de alım gücü olan 1.8 milyon hane halkının olduğunu ve bunlardan hali hazırda 800 bininin mortgage kullandığını belirtti. Geriye kalan 1 milyon hane halkının ise potansiyel mortgage kredisi alıcısı olduğunu belirtti. Ancak mortgage faizlerindeki her %0.1 lik düşüşün mortgage kredisi kullanabilecek hane halkını 1.9 milyon yükselteceğini belirtti.
İşsizlik ve İç Borçlanma İhtiyacı Sektörün Önündeki En Büyük Problemlerdir
2007 sonlarında Amerika’da başlayan subprime mortgage krizinin Türkiye’yi de vuracağı beklenirken, inşaat sektörünün bu krizden beklenildiği kadar kötü etkilenmediği görüldü. Her ne kadar 2008 Eylül’ünden itibaren bankaların tahsili gecikmiş alacak tutarlarında gittikçe büyüyen oranlar görülse de bunlar eski kriz zamanındaki toplam kredilerin %20’si gibi oranlar değil %3’te başlayıp %6’lara ulaşan batık oranlardır ve % 10’ları da bulması olasıdır ancak Türk halkının borcuna sadık olması nedeniyle çok daha yukarılara çıkmayacaktır.
Altuğ, geçmişten bugüne bakıldığında krizler başladığında ilk konut sektörünün çöktüğü ve krizden çıkış başladığında ilk çıkısın yine konut sektöründe olduğu görülecektir diyen Altuğ. 2010 daki toparlanma durumunda Türkiye’de ilk önce konutta hareketlilik olacaktır dedi. Altuğ, iki ayrı tehdidin de göz ardı edilmemesi gerektiğini belirtti. Bunlardan birincisi işsizlik ikincisinin ise devletin iç borçlanma oranı olduğunu söyleyen Altuğ, bu iki tehditte azalma olmadan çok büyük ani düzelmeler beklememek gerektiğini belirtti. Şubat 2009’da %16.1 ile zirve yapan ve yaz mevsimi gereği oluşan geçici istihdam ile birlikte Ağustos sonu itibariyle %12.8’lere düşen işsizlik ortamında uzun vadeli nakit akımına güven duymanın zorluğunu dile getirirken işsizlik ile ilgili daha zor dönemlerin bizi beklediğini dile getirdi. Diğer sorun olarak Hazine’nin, faizlerinin düşük olması nedeniyle satamadığı bonoları bankalara satması nedeniyle, bankaların ellerindeki kredi olarak verebilecekleri likiditeyi Hazineyi fonlamada kullanmak zorunda kalmaları olarak dile getiren Altuğ, Hazine’nin son iki aylık iç borç çevirme oranının %120 olduğunu ve bu oranlar ile talep olsa bile bankaların yeteri kadar kredi kullandırmayacaklarını ve bu nedenle konut kredilerinde 2005-2007 arası patlamaya benzer bir patlamanın kademeli olarak gelebileceğini söyledi.
İkincil Piyasaların Olmayışı Mortgage Sektörünün Önündeki En Büyük Engel
Dünyada yaşanan subprime mortgage krizi nedeniyle Türkiye’de mortgage’ın doğmadan öldüğünü dile getiren Aşa’nın ardından söz alan Özgür Altuğ, ikincil piyasa oluşması için ipotekli menkul kıymetlere bu konjonktürde talep olmasının gerek yurtiçinden gerekse yurtdışından daha uzun süre beklenmemesi gerektiğini belirtti.
Yabancı yatırımcılar açısından çok umutlu olduğunu ve şimdiye kadar Türkiye’nin beklenen yabancı sermayeyi görmediğini belirten Altuğ, dünyadaki kriz rahatladığında ve gerekli hukuksal altyapı sağlandığında 3-5 seneye kadar büyük oranda yabancı sermayenin Türkiye’ye gelebileceğini belirtti. Ayrıca hükümetin diğer ülkelere, işadamları ile birlikte iş seyahatlerinde bulunuluyor olmasının da bu duruma büyük katkı sağladığını dile getirdi.
Mortgage konusunda ikincil piyasa olmaması nedeniyle gerçek uygulamadan uzak olduğunu belirten Denizbank’dan Barış Yılmazkaya ise Türkiye’de Amerikan değil Avrupa tipi mortgage sisteminin uygulanmasının öngörüldüğünü dile getirdi. Yurt dışında bu tür menkul kıymetlere ilişkin tedirginliğin bir süre sonra, gerekli yasal düzenlemelerin de yapılması ile azalacağını ve bu piyasanın tekrar canlanacağını, bu esnada kendi yasal alt yapı ve sistemini hazırlayacak olan Türkiye’ye büyük miktarda yabancı sermaye girebileceği öngörüldü. İkincil piyasaların gelişmesi ile birlikte mortgage sektöründe kaynak maliyetinin azalacağına ve sektöre ucuz maliyetli kaynak girdisi sağlanacağını belirtti.
Gayrimenkul değerleme sisteminin gelişmesinin de gerekliliğini belirten Yılmazkaya, aynı caddenin her iki tarafındaki konutların ayrı ayrı değerlendirildiğine dikkat çekti. İndeksleme sisteminin de çok gelişmemiş olduğunu ve bu nedenle yabancı yatırımcıların ve sektörün fiyatlamada zorlandığını ve burada görevin gayrimenkul değerleme şirketlerine düştüğünü belirtti.
2010 Beklentileri ve Sektörde Fırsatlar
Nizamettin Aşa, 2010 beklentilerinin 2009’dan farklı olmadığını belirterek orta gelir grubuna yönelik projelerde ülkemizde bir eksiklik olduğunu belirterek, TOKİ’nin de ayrıca yetkisini aşarak özel sektörün sahasına girdiğini belirtti. Aşa ayrıca, yapılan projelerde toplumun değerlerinin göz ardı edilmemesinin de önemli olduğunu dile getirdi.
Barış Yılmazkaya ise yatırım amaçlı değil yaşamak için konut alımı yapmanın tam dönemi olduğunu ve 2010 yılında faizlerde yukarı yönlü bir baskının olabileceğini belirtti.
Dumankaya İnşaat’dan Ufuk Kayador ise ucuz ve değişen tüketici ihtiyaçlarının dikkate alan projelerin başarılı olacağını belirterek 2009 yılında biriken talebin 2010 yılında etkisini göstererek sektörü hareketlendireceğini belirtti ve 2010 yılına olumlu baktıklarını dile getirdi.
Özgür Altuğ ise devletin iç borçlanma ihtiyacının 2010 yılı beklentilerine yön vereceğini belirtti. IMF yada başka kaynaklardan fonlama yapılması durumunda emlak sektöründe ve makro ekonomide pozitif bir büyüme göreceğimizi dile getirdi. Fırsatlar konusunda ise ülkemizde mortgage kredilerin GSMH’ya oranının %3.9 olduğunu ve bu oranın Avrupa’da %70 olduğunu belirterek sektörde bir çok fırsatın olduğunun altını çizdi.
Emlak Vergisi ve Verimlilik
oncelikle, ev sahipleri, satin almis bulunduklari evin vergisini mecbur odeyecekler, bu dogru. bir seferlik oldugunda vergi gayet verimli. o yuzden, ozellikle savas gibi zamanlarda bunlar epey revacta oluyor. benim dikkat cekmek istedigim nokta, cikacak vergilerin muhtemelen bir seferlik vergiler olmayacak olmamasi. vergi ciktiktan sonra (hatta cikacagi belli olur olmaz) emlak fiyatlarinin azalmasini; hem mevcut evlerin, hem de yeni yapilacaklarin yeni fiyatlarla alinip satilmaya baslanmasini bekleyebiliriz. bu da emlaga yapilacak yeni yatirimlari azaltacaktir. o yuzden, uzun vadede emlak vergisinin cok verimli oldugunu sanmiyorum. hatta fazlaca verimsiz olabileceginden de suphe ediyorum. (ekonomix'in alinti yaptigi yazida belirtildigi gibi konut fiyatlarinda bir balon varsa, gecici bir vergi ise yarayabilir. ama faizlerin her dususu ve konut fiyatlarinin her artisi balon olacagi anlamina gelmez. turkiye'de neden oyle bir risk oldugunu anlamadim.)
Demokrasi Nedir Küresel ısınma Nedir Özel Üniversiteler
dikkat etmek gereken sey, emlak aliminin bir cesit yatirim oldugu. emlak yatirimlari tum yatirimlar icinde buyuk paya sahipse (ki oyle olmali), buradaki bir vergi artisinin, yatirimlar uzerindeki ortalama vergiyi arttirmaya benzer bir etki yapacagini dusunuyorum. bunun da tasarruf ve yatirimlari bozucu etkisi olacaktir. bu verimsizliklerin zamanla buyumesi soz konusu. o yuzden, teorik literaturde tasarruflari bozan vergilerin, en azindan belli kosullar altinda, sifir olmasi gerektigini gosteren cok sayida sonuc var. pratikte sifir olmasa bile, bunlarin dusuk seviyede olmasi gerektigini soyleyebiliriz. o yuzden vergi gelirlerini baska yollarla arttirmak (kayitdisini azaltmak, kdv gibi tuketim vergilerini arttirmak vs.) ya da harcamalari kismak genelde daha iyi olabilir. aslinda uzun vadede en iyisi kayitdisini kayit altina almak. (bu arada, bugun icin, ekonomik daralma sebebiyle vergi gelirlerinin azalmasindan kaynaklanan butce acigini, yeni vergiler koyarak kapatmanin gerekli oldugunu dusunmuyorum. genisleme donemine girildiginde, artan vergi gelirleriyle, bu aciklar kendiliginden kapanacaktir. yeter ki harcamalar kontrolden cikmasin.)
ote yandan, devletin evleri (hizmetler yoluyla vs.) subvanse etmesi sebebiyle, tasarruflarin verimsiz sekilde emlak yatirimina yonleniyorlar olmasi mumkun hakikaten. oyleyse subvansiyonu karsilayacak kadar emlak vergisi bunu duzeltmeye yardimci olur. (ancak boyle bir verimsizligin sebebi, diger yatirimlarin araclarinin fazla vergilendirilmesiyse, emlak vergisini arttirmaktan ziyade digerlerini azaltmanin yollarini aramak lazim.) Read More!
Neo
Devlet arabada, sigarada, içkide hep bunu yapiyor. Arabayi alırken, satarken, içine benzin koyarken canimiza okuyor. Kullanmasaniz, üzerinden gelir etmeseniz bile 'deli dumrul' vergilerini ödemek zorunda kaliyorsunuz. Bu tür vergilere bindirmek devletin topladigi vergi hasilatini artirmiyor, bir noktadan sonra belki de düsürüyor.
'Sigarada (bkz. sigara yasagi), otomobil, benzin ve içkide' denizin bittiginin farkinda olan vergicilerimiz anlaşılan şimdi de vatandaşın emlagina göz dikmis durumda. Ekonomix gibi serbet piyasa yanlisi bildigimiz arkadaslarin bu zihniyeti savunmalarina isyan etmemek mümkün degil. Ekonomix, tamam anladik, siyaseten liberal falan degilsin. Belkide neo-fasizan CHP cizgisine sempatiyle bakiyorsun. Icinde bulundugun ruh halini paylasan etrafta pek cok arkadasimiz var. Ne sana ne de onlara laf yetistirmek mümkün degil. Ama 'serbest piyasa yanlisi' görünüpte 'neo-sosyalist ve hatta 'neo-komünist' egilimler göstemek.. Ben buna 'yetti gari' diyorum.
Reeskont Nedir Bütçe Nedir Aritmetik Ortalama Nedir Hisse Senedi Nedir Bilanço Nedir Akreditif Nedir Tahvil Nedir Broker Nedir Portföy Nedir Tutumluluk Nedir Varlık Barışı Nedir Evrim Teorisi Nedir Reyting Nedir
Türkiye'de gereginden fazla konut arzi falan yok. Ülkemizde nufus artisi gelismis ülkelerle karsilastirildiginda hala yüksek. Genis aileden cekidek aileye geciyoruz. Bilmem farkinda misin, artik bir evin içinde üç nesil birlikte yaşamiyor. Piyasa deyimiyle eğer arz gerçekten yüksek olsaydi fiyatlar ortalama vatandasin gelirleriyle karsilastirildiginda makul olurdu. Çekirdek aileler daha alt katmanlara yayilirdi.
Ayrica bu yöntemle gelirden degil servetten vergi aliniyor. Tamam, menkul kıymetlerde oldugu gibi (kiraya vermekten dolayi olusan)gelirlerinden, alim satim arasindaki farktan kazanç vergisi al.. Ama durdugu yerde servetten vergi almak ne demek ya. Stalin mezarindan hortlayip gelse itiraz edecek, sen bunu makul karsiliyorsun.
Sosyal demokrat arkadisimiz Dr. Jekyll bile emlağa yatirilan paranin bir çesit tasarruf oldugunu hatirlatarak, vatandasin tasarruflarinin vergilendirilmesini sakincali buluyor. Tasarruf da harcama kadar önemlidir. Aslinda bildigin gibi tasarruflar gelecekteki harcamalardir. Konuta yatirim yapanlar kiracisina tasarruflarini kullandirir. Eger bu tür bir mekanizma olmasaydi, kendi evimiz olana kadar çadirda veya dedemizin/anneannemizin evinde yasamak zorunda kalirdik. Hayatimizin belki 20-30 senesi muhtemelen bu sekilde gecer ve konuta talep düsük olurdu. Lütfen şu 'neo-keynesyen'lige de bir son ver.
Son bir not: Neo fasist, komunist ve keynesyen olabilirsin ama bütün bunlarin yanisira elestirileri kaldirabilmen de güzel. Read More!
Konut Kredisi Faizleri
Hani ara ara insanlar "ekonomi buyuyor diyorlar ama bize yansimiyor" seklinde sikayet ederler ya, bugun ben de benzer bir sikayet sergileyecegim. Stargazetesi konut kredilerinde masraflari da icerisine alacak sekilde bankalarin uyguladiklari faiz oranlarini hesaplamis, kendilerini tebrik ediyorum. Benim son iki gundur anlamaya calistigim gayrimenkul piyasalarindaki duruma isik tutmuslar. Gosterge faiz oranlarinin senelik %8'e dusmesine ragmen konut piyasasinda ve fiyatlarinda cok buyuk bir hareketlenme gormemek beni sasirtiyordu. Faiz oranlarina bakinca bunun nedeni anlasiliyor.En dusuk konut kredisi faizi uygulayan banka TEB imis. Onlar da aylik %1,09 faiz uyguluyorlar ki bu senelik %13,9 faiz orani demektir. Yani adamlar en azindan gosterge faizlerin 5,5 puan uzerinde faiz istiyorlar. Tuketiciler de salak degiller yani. Dogrusunu yapip konut kredilerinden uzak duruyorlar.
Reeskont Nedir Bütçe Nedir Aritmetik Ortalama Nedir Hisse Senedi Nedir Bilanço Nedir Akreditif Nedir Tahvil Nedir Broker Nedir Portföy Nedir Tutumluluk Nedir Varlık Barışı Nedir Evrim Teorisi Nedir Reyting Nedir
Ote taraftan pazarda en buyuk paya sahip Akbank ise konut kredilerine aylik %1,41 faiz uyguluyormus. Konut kredisi alan enayi bulabiliyorlarsa bravo yani, hemen Akbank hissesi almak lazim. Uyguladiklari senelik faiz yuzde kac tahmin edin: %18,3
Simdi bu durumun bir suru aciklamasi var. Birincisi devletin butce acigi almis basini gitmis ve ortaya koyduklari "Orta Vadeli Program" ise hic guven vermiyor. Butce aciklarinin en azindan 2010 senesinde de benzer seviyelerde seyredilecegi goruluyor. Genellikle veriler de 6 ay gecikmeli aciklandigi icin adamlarin plani herhalde 2011 yilindaki secimlere kadar ekonomik acidan ciddi adimlari ertelemek gibi gorunuyor. Bu da bankalari tedirgin ediyor ve faizlerin tek basamakli rakamlarda uzun sure kalamayacagini ve tekrar yukselise gecebilecegini dusunuyor olabilirler.
Ikinci aciklama ise dun yaptigim aciklama idi. Devlet bankalarin elindeki butun kaynaklari verdigi 60 milyarlik acikla somurdugu icin geriye konut kredisi verecek kaynak kalmamis. O yuzden de bankalar sartlari kendileri acisindan cok iyi olmadigi taktirde konut kredisi vermek istemiyorlar.
Bu analizi tamamlayabilmek icin simdi ihtiyacimiz olan veri son 3 veya 6 aydaki verilen toplam konut kredisi miktarlari. Var mi bir babayigit bu verileri bulacak? Ekonomi ve finansa ilgi duyuyorsaniz bu verileri de bulmasini ve analiz etmesini ogrenmeniz lazim. Bir gonullu ariyorum.
Cok istekliyseniz bankalarin bu sene ve gecen sene ellerindeki kaynaklari nasil degerlendirdiklerinin karsilastirmasini da yapabilirsiniz. Bu da cok super bir yazi olur. Bu analizleri yaptiktan sonra Turkiye ekonomisinin nereye gittigini daha saglikli teshis edebiliriz. Read More!
Emlak Vergisi
2009 senesinde kimi tahminlere göre 60 milyar TL’yi bulacak bir bütçe açığı vereceğiz. IMF, vergi reformuna gidilerek kayıt dışının kayıt içine alınmasını ve vergi gelirlerinin arttırılmasını talep ediyor. Aslına bakarsanız Türkiye için doğru reçete bu, ama zamanlaması yanlış. Bu tür reformları ekonominin hızlı büyüdüğü ve hızla istihdam yarattığı zamanlarda yapmak gerek ki istihdam açısından olumsuz etkileri en aza indirilebilsin. Şimdiki ortamda atılacak en iyi adım vergilerdeki artışları genele yaymak olacaktır. Bunu yapmanın en iyi yolu ise ekonomideki son gelişmelerden en fazla fayda sağlayacak grupları vergilendirmek olacaktır. Bir örnek verelim…
Faiz oranlarının düşmesi gayrimenkul fiyatlarını arttırır. İçerisinde bulunduğumuz kriz Amerika’da faiz oranlarının uzun yıllar düşük seyretmesi neticesinde ortaya çıkan konut balonunun patlamasından dolayı olmuştu. Şimdi Türkiye’de de konut faizleri tarihi seviyelere doğru gerilemeye başladı ve bunun konut fiyatlarını şişireceğini biliyoruz. Yapmamız gereken emlak vergilerini artırarak bir yandan bu balonun önüne geçmek diğer taraftan ise vergi gelirlerini artırmaktır. Bugün Türkiye’de uygulanan emlak vergisi binde 2 gibi komik bir rakam ve 2008 senesinde toplanan toplam emlak vergisi sadece 1,7 milyar TL. Amerika’da bu oran bizdeki oranın 10 katı civarında seyrediyor. Türkiye’de yaklaşık 13 milyon civarında konut olduğunu göz önüne alırsak, konut başına düşen aylık emlak vergisi sadece 10 TL civarında olduğunu kolayca hesaplayabiliriz. Emlak vergilerinin yüzde 2’ye yükseltilmesi çok kazanandan oransal olarak az vergi alınan Türkiye’de vergi adaletini de iyileştirecektir. Vergiler üç yıl gibi bir sürede kademeli olarak arttırılarak şok etkisi azaltılırken, vergi artışları önceden açıklandığı için önümüzdeki sene ortaya çıkacak konut çılgınlığının da önüne geçecektir.
Nükleer Kirlilik Gönüllü Çevreci Kuruluşlar Olasılık Soruları ve Çözümleri Marksizm Nedir Spam Nedir Nükleer Enerjinin Zararları Bono Nedir? Fareli Köyün Kavalcısı Arge Nedir? Kalite Nedir Açık Arttırma Nedir Pesimist Nedir?
Faiz oranlarının düşmesi gayrimenkul fiyatlarını arttırır. İçerisinde bulunduğumuz kriz Amerika’da faiz oranlarının uzun yıllar düşük seyretmesi neticesinde ortaya çıkan konut balonunun patlamasından dolayı olmuştu. Şimdi Türkiye’de de konut faizleri tarihi seviyelere doğru gerilemeye başladı ve bunun konut fiyatlarını şişireceğini biliyoruz. Yapmamız gereken emlak vergilerini artırarak bir yandan bu balonun önüne geçmek diğer taraftan ise vergi gelirlerini artırmaktır. Bugün Türkiye’de uygulanan emlak vergisi binde 2 gibi komik bir rakam ve 2008 senesinde toplanan toplam emlak vergisi sadece 1,7 milyar TL. Amerika’da bu oran bizdeki oranın 10 katı civarında seyrediyor. Türkiye’de yaklaşık 13 milyon civarında konut olduğunu göz önüne alırsak, konut başına düşen aylık emlak vergisi sadece 10 TL civarında olduğunu kolayca hesaplayabiliriz. Emlak vergilerinin yüzde 2’ye yükseltilmesi çok kazanandan oransal olarak az vergi alınan Türkiye’de vergi adaletini de iyileştirecektir. Vergiler üç yıl gibi bir sürede kademeli olarak arttırılarak şok etkisi azaltılırken, vergi artışları önceden açıklandığı için önümüzdeki sene ortaya çıkacak konut çılgınlığının da önüne geçecektir.
Nükleer Kirlilik Gönüllü Çevreci Kuruluşlar Olasılık Soruları ve Çözümleri Marksizm Nedir Spam Nedir Nükleer Enerjinin Zararları Bono Nedir? Fareli Köyün Kavalcısı Arge Nedir? Kalite Nedir Açık Arttırma Nedir Pesimist Nedir?
Aslina bakarsaniz bundan 3-4 sene once bankalar arasinda konut kredisi faizlerini indirmek icin amansiz bir yaris vardi. Simdi ise oyle bir durum gozlemlemiyoruz. O yuzden de benim konut kredisi oranlarinda dususun hizli gelecegi konusunda suphelerim var. Konut faizleri de dusmezse konut fiyatlari cok yukari gitmez. Peki bu sefer neden bankalar konut kredilerinde cok rekabete girmiyorlar. Cevabi basit. Hukumet 60 milyar liralik acik vererek bankalarin elindeki kaynaklari kurutuyor. Bankalar da dusen faiz ortaminda tuketicilere kredi acacagina cok daha az riskli devlete aciyor.
Burada bir parantez acip devletin butce aciklarini kapatmasinin ve disaridan kaynak bulmasinin ne kadar onemli oldugunu vurgulayacagim. Butcenin bu kadar acik vermesinin sebebi ekonominin kuculmus olmasi ve devletin harcamalarini reel olarak arttirmasi idi. Ancak artik krizdeki kritik gunleri geride biraktik. Devletin bu ortamda harcamalarini kismasi ve disaridan kaynak bularak ekonomik buyumenin tekrar canlanmasini saglamasi gerekiyor. Erdogan populist secmenlere yaranmak icin IMF kamburunu sirtina yuklemek istemiyor ama milletin IMF dusmani olmasinda kendisinin de payinin buyuk oldugunu da belirtelim.
Emlak vergileri konusunda ise sunu soyleyebilirim ki Amerika'nin bazi bolgelerinde emlak vergileri %3 civarinda dahi seyrediyor. Turkiye'de toplanan emlak vergisi rakamlari gercekten cok komikmis. Bu da zaten Turkiye'de ev sahibi olma oraninin neden bu kadar yuksek oldugunu ve neden ulkemizin bir beton yiginina dondugunu acikliyor. Bana sorarsaniz en iyi vergi yontemlerinden bir tanesi emlak vergisidir cunku adamlarin vergi kacirma gibi bir sanslari yok. Ne yapacak? Tuglalari sirtina yukleyip baska ulkeleri mi kaciracak?
Tabii bizde adam gibi gayrimenkul degerlemesi yapacak ve gayrimenkul piyasasini yakindan takip edecek burokratik altyapinin olmadigini da belirtmek lazim.
Gayrimenkul Fiyatlari Firladi mi?
Konut faizlerinin dusmesiyle birlikte Istanbul'da konut fiyatlari aylik olarak %0,83 artmis, bunu haber yapan sivrizekali ise konut fiyatlarinin firladigini soyluyor. Birincisi kullanilan endeksin ne kadar sayida veri kullandigini ve oynakliginin ne derece oldugunu bilmiyoruz. Yani belki de konut fiyatlari hic artmamistir ama o ayki numune veriler rastgele fiyatlarin yuksek oldugu bolgelerden gelen verilerden biraz daha fazla barindiriyordur icerisinde. Bunun neticesinde sanki artis varmis gibi gorunuyordur. Bilemiyoruz. Gazetecilerin ve Garanti Bankasinin bu endeksin kullandigi yontem hakkinda da bilgi vermesi lazim bunu boyle futursuzca kullanmadan once.
Manipülasyon Nedir Küresel ısınma Karikatürleri Türk Bilim Adamı Liderlik Nedir? Türkiyede Ödenen Vergiler, Vergi Türleri Enformasyon Nedir Slogan Nedir Enflasyon Nedir Nükleer Santraller Devlet Nedir
Yine de sunu soyleyebiliriz ki konut faizlerinin dusmesi henuz sektore ciddi bir doping etkisi yapmis degil. Ya insanlarin konut faizlerinin daha da dusmesini bekliyorlar, ya da bankalar fazla kredi vermiyorlar. Biraz detayli bakmak lazim.
Read More!
Garanti Mortgage Emlak Endeks
Turkiye'de gayrimenkul fiyat endeksinin olmamasindan yakiniyordum ama Garanti Mortgage iki senedir kendi caplarinda bir fiyat endeksi olusturmayi basarmislar. Helal olsun diyorum. Manipülasyon Nedir Küresel ısınma Karikatürleri Türk Bilim Adamı Liderlik Nedir? Türkiyede Ödenen Vergiler, Vergi Türleri Enformasyon Nedir Slogan Nedir Enflasyon Nedir Nükleer Santraller Devlet Nedir
Endekse bakarsak Istanbul'da konut fiyatlarinin son iki yilda yaklasik %18 civarinda azaldigini ama son gecen yilki azalmanin sadece %3-4 civarinda seyrettigini goruyoruz. Endeksi nasil olusturduklari konusunda cok bir fikrim yok ama baslangic icin bence iyi. Detayli bilgi sahibi insanlar varsa ve beni bu konuda bilgilendirirse sevinirim.
Read More!
2008 Degerlendirmesi ve 2009 Tahminleri
Buyume
2008'in basinda Merkez Bankasinin hukumete destek cikarak ekonomiyi atesleyecegini ve ekonominin %5 buyuyecegini tahmin etmisiz. Sene ortasinda ise buyumenin %4'un altinda gerceklesecegini soylemisim. O zamanlar sadece ilk ceyrek buyume rakamlari aciklanmisti ve buyume orani %6.6 idi. Ayrica Deniz Gokce de %4.5'lik bir tahmin yapmisti. Biz Deniz Gokce'nin tahminin iyimser kaldigini belirtmisiz. Neticede buyume rakamlari bekledigimin de altinda gerceklesecek. O yuzden karamsar olan ben aslinda bayagi iyimsermisim!!
Faiz
Bu konuda hem sene basinda hem de sene ortasinda yaptigimiz tahminlerle turnayi gozunden vurmusuz. Sene ortasinda soylediklerime bir bakin: "Merkez Bankasinin kisa vadeli faizleri %15'e indirecegini ama orta vadeli faizlerin %16'nin altina dusmeyecegini hatta %20'leri gorebilecegini soylemisiz. Gercekten de faizler bekledigimiz gibi yukselmeye basladi. Bugun %22.5 seviyesini gecti. enflasyona endeksli bonolarin faizi %11 civarinda seyrediyor, iki ay icerisinde enflasyon rakamimizin da %13'e dayanacagini tahmin ediyorum. Bu baglamda Eylul gibi faizler %24'e yukselirse sasirmayin derim"
Enflasyon
Enflasyon konusunda da turnayi gozunden vurdum. Sene ortasinda sunlari soylemisim: "Sene basinda enflasyon hedefi %4 iken biz en iyi ihtimalle %7 olur, %10'lari gormemiz surpriz olmaz demisiz. Dogru demisiz, simdiki %10.7'lik enflasyon benim icin hic surpriz olmadi. Merkez Bankasinin sene sonunda %9-10 civarinda bir enflasyon hedefledigini goz onune alirsak, sene sonunda enflasyonun %12-13 civarinda cikacagini soyleyebiliriz. (tahmin edebileceginiz gibi enflasyon konusunda Merkez Bankasi ne soylerse 3 fazlasini soyluyorum!!!)"
Petrol fiyatlari $140 iken ve Merkez Bankasi petrolle ilgili varsayimlarini $145 uzerine kurduktan sonra ben petrol fiyatlarinin %25 gerileyecegini bu yuzden de sene sonunda enflasyonun %10 civarinda olacagini tahmin etmistim. Dikkat ederseniz yaz ortasindan beri Merkez bankasini pek hirpalamiyorum.
Dolar
Sene basinda dolarin 1.5'i gorup seneyi 1.3'den kapatacagi tahmininde bulundum. Dolar uzun sure yukselmemek icin direndi. Ondan sonra ise 1.7'nin uzerine cikip seneyi 1.5'dan kapatti. Ben sene sonuna dogru $1=2 YTL gibi ucuk bir tahminde bulunmustum. Asagida bahsedecegim.
Kapanis degeri olarak tutturamamis olsam da yonunu ve hareket bicimini isabetli bir bicimde tahmin etmisim. Bu tahmini yaparken kriz sirasinda dolarin yukselecegini ama sonrasinda gerileyecegini dusunuyordum. Kriz tahminimden daha derin oldugu icin dolardaki yukselis de tahminimden daha fazla oldu.
Borsa
Sene basinda "Borsa icin tahmin araligim 45000-65000. Kisa vadeli dusunenlere bu sene borsayi tavsiye etmem, en azindan bu seviyelerden alim yapmam. Ben borsadaki agirligimi azalttim ve azaltmaya da devam ediyorum, %35'e kadar dusurmeyi hedefliyorum." demisim. Agustos ayinda borsa 43000 seviyesindeyken cok yuksek oldugunu belirtmistim. Ekim ayinda borsa 32000 iken 25000'e duser diye bir kez daha tahminlerimi guncellemistim. 2008'i cok az kayipla atlatmamin arkasinda borsa ile ilgili tahminlerin isabetli olmasi yatiyor.
Altin
Sene basinda "Altin almam. Sene sonunda $900'i gecmez diye tahmin ediyorum" demisim. Neticede $880 gibi bir rakamdan kapadi 2008'i. Bu tahminimiz de isabetli olmus.
Petrol
Sene basinda "Petrol de almam artik. Bence petrol fiyatlari $130 sinirini gecemez. Bu seviyeye ulasirsa alternatif enerji fiyatlari petrol fiyatlarinin altina dusmeye baslar cunku. Gunes enerjisinin donusumunu saglayan sirketler veya bu konuda teknoloji gelistiren sirketler prim yapar." demisim. Sene ortasina geldigimiz zaman bu gecen sene yaptigim en kotu tahminlerden biri gibi gorunuyordu. Sene sonunda petrol $40'dan kapatinca ne kadar isabetli bir tahmin oldugu ortaya cikmis oldu. Sene ortasinda 'Aslina bakarsaniz ortada Israil-Iran savasi tehlikesi olmasa bu aralar petrolu aciga satmayi bile dusunuyorum ama savas riski yuksek gorunuyor ve savas cikarsa birakin $150'i $250'i bile goruruz." demisim. Bu lafi soyledikten 2 hafta sonra ise petrol %25 duser tahminini yapmistim hatirlarsaniz.
Manipülasyon Nedir Küresel ısınma Karikatürleri Türk Bilim Adamı Liderlik Nedir? Türkiyede Ödenen Vergiler, Vergi Türleri Enformasyon Nedir Slogan Nedir Enflasyon Nedir Nükleer Santraller Devlet Nedir
Petrol konusunda da gec de olsa turnayi gozunden vurduk.
Gayrimenkul
Sene basinda "Gayrimenkul fiyatlari da cok oynamaz 2008'de. Hatta krizle birlikte fiyatlar bir miktar dusebilir bile." Gayrimenkul fiyatlari dusmek bir tarafa, adeta cakildi.
Genel olarak 2008 tahminleri ortalamanin cok uzerinde dogru cikmis gorunuyor. 2009 yili icin dogru tahmin yapmak kolay olmayacak ama yine de bir deneyelim.
Buyume
2009 2008'e kiyasla cok daha zor gececek diye dusunuyorum. O yuzden senenin tamami icin buyume tahminim %-2. Senenin sonuna dogru toparlariz biraz dye dusunuyorum. 2008'in son ceyreginde ve 2009'un ilk ceyreginde %4 kuculuruz diye bekliyorum.
Faiz
Kisa vadeli faiz oranlari %10'lara gerileyebilir ama bu krizin ne zaman cikacagina bagli. Evet finansal krizin en azindan bir ayagi daha olacak diye bekliyorum. Bugun %15-16'ya dusmus orta vadeli faiz oranlari da %20'e yukselecektir bu esnada.
Enflasyon
Enflasyon konusunda bu sene cok umitliyim. Sene sonunda %7 olur diye bekliyorum.
Dolar
Dolar konusunda sene icerisinde 2 YTL'ye yaklasabilecegimizi dusunuyorum, uzun vadede ise dolari sevmiyorum. Kimseye de spekulasyon yapmayi tavsiye etmem.
Borsa
Borsa'nin 20000'e dusmesini bekliyorum. Sene sonunda ne olur simdiden kestirmek guc ama 20000'e dusmeden ben alim yapmam, o kadarini soyleyeyim. Amerika'da da S&P'nin 750'ye gerilemesini bekliyorum, orada da o seviyelere gelmeden alim yapmayi planlamiyorum.
Altin
Altin konusunda bu sene biraz daha iyimserim, uzun vadede dolarin deger kaybindan oturu altin da deger kazanacaktir. Yine de her zaman soyledigim gibi altindan cok daha iyi alternatifler var.
Petrol
Petrol fiyatlari kisa vadede $30'in altina bile dusebilir ama uzun vadede ben $100'in uzerine cikmasini bekliyorum. Bundan 1 ay kadar once petrol almayi planladigimi belirtmistim, hala giris icin uygun bir firsat kolluyorum.
Gayrimenkul
Borsada islem goren GYO'larin fiyatlarinin cok dustugunu dusunuyorum. Kisa vadede ne olacagini bilemem ama uzun vadede bence cok iyi bir yatirim firsati gibi gorunuyor.
2009'da su siralar en iyi yatirim stratejisi risk almamak gibi gorunuyor. O yuzden kisa vadeli faiz enstrumanlarini tercih ediyorum simdilik. Uzun vade icin yatirim yapilacak uygun fiyata sahip enstrumanlar da var ama ben borsalarin bir %10-20 arasinda dusmesini bekliyorum bunlara yatirim yapmak icin. Bakin bir sene once okuyucularimiza bu konuda ne demisiz:
"2008 icin en iyi yatirim stratejisi gecelik faiz veya uzun vadeli enflasyona endeksli bono gibi gorunuyor. Neticede %10 reel getiri elde ediyorsunuz. Bu her ne kadar goreceli olarak dusuk olsa da normalde opup basiniza koymaniz gereken bir getiri. Krizden sonra fiyatlari cok dusen kagitlara girerek getirini arttirmaniz da mumkun."
Ayni sozler 2009 icin de gecerli. Read More!
Anadan Kalma Satilik Yazlik Arsa
2005 yılının sonlarında anadan kalma yazlık arsamı 10.000.-$’a sattım. Masraflardan sonra (komisyoncu vesaire) elime 13.000.-YTL para kaldı. 6 ay sonra sol yanındaki parsel 30.000.-YTL’ye 3 ay öncede de benzeri parsel 50.000.- YTL’ye satıldı.
2004 yılının sonlarında Edirne’de 30.000.-YTL’ye aldığım evi ise 10 ay sonra emlak piyasasında yaprak kımıldamayan bir dönemde 60.000.-YTL’ye sattım.
Sattığım yazlık arsa içimde ukde kalsa da neticede bu iki alışveriş birbirini nötrledi ve bana da iyi bir ders oldu.
Bu fotoğraftan çıkaracağımız sonuç nedir?
Demokrasi Nedir Küresel ısınma Nedir Özel Üniversiteler Bilgisayar Nedir Teknoloji Nedir
1-Belli başlı yatırım araçlarından biri olan gayrımenkul alım-satımlarında belirleyici olan makro ekonomik (ekonomi nedir?) dalgalanmalar mıdır?
2-Yoksa ekonomik değerlendirmelerden bağımsız kör alıcının kör satıcısı olur gerçeği midir?
Read More!
2004 yılının sonlarında Edirne’de 30.000.-YTL’ye aldığım evi ise 10 ay sonra emlak piyasasında yaprak kımıldamayan bir dönemde 60.000.-YTL’ye sattım.
Sattığım yazlık arsa içimde ukde kalsa da neticede bu iki alışveriş birbirini nötrledi ve bana da iyi bir ders oldu.
Bu fotoğraftan çıkaracağımız sonuç nedir?
Demokrasi Nedir Küresel ısınma Nedir Özel Üniversiteler Bilgisayar Nedir Teknoloji Nedir
1-Belli başlı yatırım araçlarından biri olan gayrımenkul alım-satımlarında belirleyici olan makro ekonomik (ekonomi nedir?) dalgalanmalar mıdır?
2-Yoksa ekonomik değerlendirmelerden bağımsız kör alıcının kör satıcısı olur gerçeği midir?
GARİP KUŞUN YUVASI
Bizde AKP iktidarı ile başlayan ve TOKİ ile desteklenen konut hamlesinde şu ana kadar başarılı sonuçlar alındığı tartışılmaz. Ayrıca planlama olarak da bu proje başarılı idi. Çünkü sadece dar gelirliye yönelik konut üretilmedi.Kar sağlayacak lüks konut ve iş yeri üretimi de sağlanarak buradan elde edilen gelir ile TOKİ’nin finansal yapısı da güçlendirildi. Bu arada kullanılıp dönmeyen konut kredilerinin oranı artış gösterse de, şimdilik tehlikeli boyuta ulaşmadı ki bankalar hala kredi verme telaşındalar.
Bizde uygulanan finansal sistem de oldukça basit olduğundan sabit gelirlilerin fazla kafasını karıştırmadan aile bütçesinden ayırabildikleri tasarruflar ile ev sahibi olmalarının önü açıldı. Konut hamlesinin çıkış noktası, dar gelirli halkı kiradan kurtarmaya yönelik sosyal bir politika olarak düşünüldüğünden bu projede belediye imkanları ve hazine arazileri de kullanılarak maliyetler düşürüldü. Bunun yanında birçok pratik uygulama hayata geçirilerek dinamiklik sağlandı. Örneğin yoksul kesime yönelik bazı projelerde ilk 12 ya da 18 ay ödemesiz alternatifler sunuldu. Bu sayede konutlar bitene kadar vatandaşın hem taksit hem de kira ödeme sıkıntısı ortadan kaldırıldı. Konutlar da planlanan sürelerde teslim edilerek kira öder gibi ev sahibi olmaları desteklendi. Tüm bunlara ek olarak bazı kentlerde belediyelerin bünyesinde inşaat şirketleri kurularak belediye imkanlarının kullanılmasının hukuki zemini hazırlandı ve bu şekilde maliyetler düşürülerek lüks konut formatına uygun alt yapı-çevre düzenlemeleri olan uydu kentler yaratıldı. Bunların dışında anadoluda bazı projelerin kalite açısından standartları tutturamaması tek eleştirilecek nokta oldu. Ancak genel fotoğrafa bakacak olursak şimdilik amaca ulaşılmış gözüküyor.
Abd’de konut sektöründen kaynaklanan kriz ise bizdeki konut hamlesinden farklı apayrı bir olay. Oradaki konut üretiminin büyük bir finansal krize dönüşmesinin temeli çok basit bir sebebe dayanıyor. O da Niyet.
Niyet, halkın ucuz konut sahibi olması şeklinde tecelli etmeyince böyle finansal istismarlara da müdahale edilmiyor. Amerikanın hukuk sistemi para cambazlarının şişirdiği bu finans balonunu devletin ne dereceye kadar seyretmesine cevaz verir bilemiyorum ama liberal kayıtsızlıktan doğan bu krizin, sanal para trafiği devrini sona erdireceği kesin.
Abd’deki konut arzında bitmiş ve satılmamış evlerin pazarlanması asıl amaç iken, bizde sıfırdan konut üretimi inşaat ve bağlı yan sektörlerin de ekonomiye pozitif katkı yapmalarını sağladı.
Neticede bizde nokta atışlar ile hedefler vurulmaya çalışılırken, okyanusun ötesinde aynı sektörde amaç-araç ve niyet farklı olunca geçmiş zamanda bizdeki banker faciasına benzer uzun yıllar unutulmayacak, literatüre girecek bir çuvallama olayı mevzubahis oldu.
Read More!
Bizde uygulanan finansal sistem de oldukça basit olduğundan sabit gelirlilerin fazla kafasını karıştırmadan aile bütçesinden ayırabildikleri tasarruflar ile ev sahibi olmalarının önü açıldı. Konut hamlesinin çıkış noktası, dar gelirli halkı kiradan kurtarmaya yönelik sosyal bir politika olarak düşünüldüğünden bu projede belediye imkanları ve hazine arazileri de kullanılarak maliyetler düşürüldü. Bunun yanında birçok pratik uygulama hayata geçirilerek dinamiklik sağlandı. Örneğin yoksul kesime yönelik bazı projelerde ilk 12 ya da 18 ay ödemesiz alternatifler sunuldu. Bu sayede konutlar bitene kadar vatandaşın hem taksit hem de kira ödeme sıkıntısı ortadan kaldırıldı. Konutlar da planlanan sürelerde teslim edilerek kira öder gibi ev sahibi olmaları desteklendi. Tüm bunlara ek olarak bazı kentlerde belediyelerin bünyesinde inşaat şirketleri kurularak belediye imkanlarının kullanılmasının hukuki zemini hazırlandı ve bu şekilde maliyetler düşürülerek lüks konut formatına uygun alt yapı-çevre düzenlemeleri olan uydu kentler yaratıldı. Bunların dışında anadoluda bazı projelerin kalite açısından standartları tutturamaması tek eleştirilecek nokta oldu. Ancak genel fotoğrafa bakacak olursak şimdilik amaca ulaşılmış gözüküyor.
Abd’de konut sektöründen kaynaklanan kriz ise bizdeki konut hamlesinden farklı apayrı bir olay. Oradaki konut üretiminin büyük bir finansal krize dönüşmesinin temeli çok basit bir sebebe dayanıyor. O da Niyet.
Niyet, halkın ucuz konut sahibi olması şeklinde tecelli etmeyince böyle finansal istismarlara da müdahale edilmiyor. Amerikanın hukuk sistemi para cambazlarının şişirdiği bu finans balonunu devletin ne dereceye kadar seyretmesine cevaz verir bilemiyorum ama liberal kayıtsızlıktan doğan bu krizin, sanal para trafiği devrini sona erdireceği kesin.
Abd’deki konut arzında bitmiş ve satılmamış evlerin pazarlanması asıl amaç iken, bizde sıfırdan konut üretimi inşaat ve bağlı yan sektörlerin de ekonomiye pozitif katkı yapmalarını sağladı.
Neticede bizde nokta atışlar ile hedefler vurulmaya çalışılırken, okyanusun ötesinde aynı sektörde amaç-araç ve niyet farklı olunca geçmiş zamanda bizdeki banker faciasına benzer uzun yıllar unutulmayacak, literatüre girecek bir çuvallama olayı mevzubahis oldu.
Emlak Degeri Nasil Hesaplanir?
türkiye de emlak piyasası ne olur? size emlak piyasasını soruyorum
nedeni: emlak değeri ile kira geliri arasında büyük uçurum var.
ben,antalyada oturuyorum.örnek: deniz kenarında kiralar 800-1000-1200 ytl arasında ama satın almaya kalkarsan değeri 300 000-500 000euro. emlak değerini bulmak için fomül: kira değeri x 120 -144 buna göre 1000 ytl kirası olan bir konutun değeri, maksimum 144 000ytl. bir emlağın gerçek değerini bulmak için sizin bildiğiniz bir formül var mı?
Kolay soru degil. Bir emlagin degerini bulabilmemiz icin gelecekte gerceklesecek bir cok parametreyi dogru tahmin etmemiz gerekiyor. Bu tahminlerin isiginda emlak icin bir deger hesaplayabiliriz. Ayni durum hisse senetleri icin de gecerlidir (hisse senedi nedir?). Emlaktan kira alirsiniz hisse senedinden kar payi. Genelde kira gelirleri zamanla artar, hisselerin kar paylari da. Zamanla hisselerin degeri artar, emlagin da.
Hisse senetlerinin gercek degerini bize bir cirpida soyleyecek bir formul maalesef yoktur. Ancak diger hisse senetlerinin fiyatlariyla karsilastirarak bir hissenin ucuz mu yoksa pahali mi olduguna karar verebiliriz. Yine de tum bir sektor pahaliysa veya ucuzsa bu yontem de yanlis sonuclar verir. Ayni seyi gayrimenkul icin de soyleyebiliriz. Bir evin degerinin ayni mahalledeki benzer evlerin degerinden giderek hesaplayabiliriz.
Bana sorarsaniz 500000 avroya Antalya'da evler cok cok pahali. Neticede kendinize su soruyu sorun. Elimdeki 500000 avroyla Antalya'da ev alip kiraya mi versem, yoksa enflasyona endeksli tavhillerden mi alsam? Bes yil veya 8 yil sonra elimde ne kadar
para olur?
Sekiz senede tahvillere yatiracaginiz para asagi yukari reel olarak ikiye katlanir. Ama Antalya'da aldiginiz evin fiyati 8 yil sonra 1 milyon avro olmaz. Antalya guzel bir sehrimiz ama ne New York, ne Londra, olsa olsa Miami. Miami'deki ev fiyatlarina ne oldugunu gorduk son 2 senedir.
Not: Turkiye'de bir emlak fetisizmi var, cok uzun suredir devam eden bir durum bu. Bunun neticesinde ev kiralari emlak fiyatlarina kiyasla cok ucuz. Ne zaman duzelir bilmiyorum. Read More!
New York'ta Ev Kiralari Ne Kadar?
Demokrasi Nedir Küresel ısınma Nedir Özel Üniversiteler Bilgisayar Nedir Teknoloji Nedir
Yeri gelmisken soyleyeyim. Amerika'daki ev fiyatlari konusunda yaptigim tahminlerde oldukca cuvallamis olan ben yine de New York'taki ev fiyatlari hakkinda soylemis oldugum sozlerde ulke genelinde ev fiyatlarinin en tepe noktasindan itibaren %18 dustugu su gun itibariyle bile hakliyim. Manhattan'daki ev fiyatlari hala dusmemekte direniyor. Hukumet finansal piyasalara mudahale etmese coktan buradaki fiyatlar da dusmus olurdu ama simdi acmayayim agzimi cok agir konusacagim yoksa!! Read More!
Geleneksel Sene Sonu Degerlendirmesi
Borsa Nasıl Oynanır inovasyon nedir Borsa Yorumları Petrol Fiyatları Standart Sapma
Buyume:
2007 icin %4.5 buyume tahmininde bulunmusuz. Tahminimiz oldukca dogru cikacak gorunuyor. Gerci biz yilin ilk yarisinda dusuk sonrasinda yuksek buyume bekliyorduk ama Merkez Bankasinin secimlerden once degil sonra yalakalik yapmaya baslayacagini nereden bilebilirdim.
Faiz:
Merkez Bankasinin dusuk buyume rakamlarindan sonra faizi indermeye baslayacagi tahmininde bulunmusuz. Nitekim de oyle oldu. Biz ikinci ceyregin sonunda bunun gerceklesecegini dusunuyorduk, 3. ceyregin sonunda gerceklesti.
Enflasyon:
Enflasyona yonelik tahminlerimizi Subat ayinin basinda yapmistik. Merkez Bankasinin enflasyon hedefinin tutmayacagini, enflasyonun bizi hayal kirikligina ugratarak %6-7 arasinda gerceklesecegini tahmin etmistik. Whuuuhuuuuuu! Enflasyon %8'in de uzerinde cikarak Merkez Bankasinin ve hukumetin enflasyonla mucadelede ne kadar kararli! olduklarini gostermis oldu. Sene basinda da %4'luk enflasyon hedefine bakarak reel faiz hesaplayanlarin cehaletleri de boylece ortaya cikmis oldu. %18'lik nominal faizler %10'luk reel faize karsilik geliyormus, ve piyasalar bunu herkesten dogru fiyatlamislar.
Dolar:
Sene sonunda 1 dolar 1.5 YTL'den kapatir diye tahmin yapmisim. Buna bakarak "aaa ne kadar da yanlis cikmis bu tahmin" diyebilirsiniz. Ama her zaman dedigim gibi doviz tahmininde onemli olan yonunu tahmin etmektir, bunu becerebiliyorsam basariliyimdir. Ben YTL'nin dolara karsi reel olarak deger kazanacagi tahmininde bulunmustum. Eger dolar kuru 1.6'nin altinda bir degerde seneyi kapatiyor ise bu tahminim dogru cikmis olacakti. Benim tahminim YTL'nin dolara karsi reel olarak %6 degerlenecegi yonundeydi. Neticede YTL bunun cok cok uzerinde deger kazandi.
Ote yandan dolarin euro'ya karsi sabit kalacagi tahmininde bulunmustum, %9 civarinda deger kaybetti. Burada yanildik iste.
Borsa:
Borsanin sene icerisinde 60000'i gorecegini tahmin etmisiz. "Aaa 60000'i gormedi, demek ki tahmini tutmadi" diyorsaniz Allah size vicdan versin diyorum. Neticede borsa bu yil %42 deger kazandi, sene icerisinde de kazanci %50 sinirini gecti. Bizim bu seneyi karli kapatmamizin en onemli nedeni de borsanin yukselmesi idi. Benim icin surpriz olmadi.
Altin:
Altin almayin kazandirmaz tahmini yapmisim. Neticede dolar bazinda altin %30'un uzerinde artti. Bunun boyle olmasinda dolarin deger kaybinin katkisi buyuk tabii ki. Neticede TL cinsinden altin sadece %8 artti. Cok da kotu bir tahmin sayilmaz.
Petrol:
Petrol $50'i gorurse alin, en azindan $70'i gecer demisim. Ne guzel demisim ama. Gecen sene kisin cok ilik baslamsi uzerine petrol $50'in altina Ocak ayinin ortalarinda dustu. O zaman petrol alanlar bugun $95'lik fiyat karsisinda sevincten aglamak istiyorlardir herhalde. Bu tahminimiz de cok dogru cikmis gorunuyor.
Gayrimenkul:
Gayrimenkul fiyatlari tahminimizin aksine pek artmadi, kira artislari da yavasladi. Bunda Merkez Bankasinin faizleri gec indirmesinin ve enflasyonun kotu beklentilerimizin de uzerinde artmasi etkili oldu tabii ki. Bu tahminimiz tutmamis maalesef.
Futbol:
Fenerbahce'nin 10 puan farkla sampiyon olacagini tahmin etmisiz, 9 puan farkla sampiyon olmuslar. Parayi veren dudugu calar. Bu sene de Fenerbahce 6 puan farkla sampiyon olacaktir. Devreyi lider bitiren Sivasspor ise ligi ilk 4 icerisinde bitiremeyecektir (bence 7. falan bitirir ama o kadar detaya girmeyeyim).
2008 ile ilgili tahminlerimiz ise soyle:
Buyume tahminimiz %5. Merkez bankasi "Ver gazi evladim ver gazi" diyerek buyumeye destek cikacaktir.
Kisa vadeli faizlerin %15'e dusmesini bekliyorum ama sonrasinda ne olur bilemiyorum. Orta vadeli faizler %16'nin pek altina dusmes, hatta %20'leri gorur diye dusunuyorum.
Enflasyon oraninin Merkez Bankasinin hedefi olan %4 ile uzaktan yakinda ilgisi olmayacagini dusunuyorum, tahminimce sene sonunda enflasyon en iyi ihtimalle %7 olur, %10'lari tekrar gormemiz de hic ama hic surpriz olmaz.
Dolar bu sene euroya karsi biraz deger kaybeder ve 1.5 civarinda kapanir. YTL karsisinda ise sene icerisinde 1.5 degerlerini goruruz, sene sonunda ise reel olarak sabit kalir ve 1.3 YTL'den kapatir.
Borsa icin tahmin araligim 45000-65000. Kisa vadeli dusunenlere bu sene borsayi tavsiye etmem, en azindan bu seviyelerden alim yapmam. Ben borsadaki agirligimi azalttim ve azaltmaya da devam ediyorum, %35'e kadar dusurmeyi hedefliyorum. Dustukten sonra agirligini arttirabilirim ama bu sonra dusunecegim bir konu. Goreceginiz uzere bu sene bir kriz cikmasini bekliyorum. Olur mu olmaz mi bilmem, olasiligi bayagi yukseldi. Hukumetin yanlistan donup dogruyu bulacagini dusunmuyorum. Bulsalar bile bu etkisini hemen gostermez, gec kaldilar anlayacaginiz. Neticede ben portfoyumu bu ihtimallere gore hazirliyorum. (Kesin cikacagini bilseydim portfoyu bosaltirdim mesela, anlayan anladi.)
Altin almam. Sene sonunda $900'i gecmez diye tahmin ediyorum.
Petrol de almam artik. Bence petrol fiyatlari $130 sinirini gecemez. Bu seviyeye ulasirsa alternatif enerji fiyatlari petrol fiyatlarinin altina dusmeye baslar cunku. Gunes enerjisinin donusumunu saglayan sirketler veya bu konuda teknoloji gelistiren sirketler prim yapar.
Gayrimenkul fiyatlari da cok oynamaz 2008'de. Hatta krizle birlikte fiyatlar bir miktar dusebilir bile.
2008 icin en iyi yatirim stratejisi gecelik faiz veya uzun vadeli enflasyona endeksli bono gibi gorunuyor. Neticede %10 reel getiri elde ediyorsunuz. Bu her ne kadar goreceli olarak dusuk olsa da normalde opup basiniza koymaniz gereken bir getiri. Krizden sonra fiyatlari cok dusen kagitlara girerek getirini arttirmaniz da mumkun.
Ozetle 2007'nin cok karli gectigini soyleyebiliriz. Cikacak tahmini yaptigimiz ama cikmayan bir gayrimenkul var. Parasini "cikacak" dedigimiz enstrumanlara esit olarak yatiran birisi karsiligini fazlasiyla almistir. Uzun suredir surdurdugumuz iyimser tahminlerimize 2008'de ara veriyoruz. Yine de reel olarak bu iyi kazanc elde edemeyecegimiz anlamina gelmez. Turkiye ise 2008'i de kaybedecek ve AKP'nin toplum icerisindeki destegi azalacaktir. Issizlik orani hafifce yukari cikacaktir. Grevlerin sayisi ve siddeti ise artmaya devam edecektir.
Ben de cok riskli bir tahmin yapmis oldum boylece, insallah kaybeden ben olurum demekten de kendimi alamiyorum ama.
Neredeyse unutuyordum. TEGV'e 20 YTL bagis yapan okurlarimiza 2008'de IMKB-100 endeksinin uzerinde getiri saglayacak 3 sirket ismi verecegim. Gecen sene verdigim isimler ortalamada IMKB-100 endeksinin uzerinde getiri sagladilar (mesela GARAN %126 artti). Read More!
