Emlak Vergisi ve Verimlilik

son gunlerdeki emlak vergisi yazilarina yazdigim yorumlardan birinde, emlaktan kolay ve verimli vergi toplanir tezinin uzun vadede gecerli olmadigini yazmistim. ekonomix bunu acmami istemis ve daha iyi bir vergi mekanizmasinin ne olabilecegini sormus.

oncelikle, ev sahipleri, satin almis bulunduklari evin vergisini mecbur odeyecekler, bu dogru. bir seferlik oldugunda vergi gayet verimli. o yuzden, ozellikle savas gibi zamanlarda bunlar epey revacta oluyor. benim dikkat cekmek istedigim nokta, cikacak vergilerin muhtemelen bir seferlik vergiler olmayacak olmamasi. vergi ciktiktan sonra (hatta cikacagi belli olur olmaz) emlak fiyatlarinin azalmasini; hem mevcut evlerin, hem de yeni yapilacaklarin yeni fiyatlarla alinip satilmaya baslanmasini bekleyebiliriz. bu da emlaga yapilacak yeni yatirimlari azaltacaktir. o yuzden, uzun vadede emlak vergisinin cok verimli oldugunu sanmiyorum. hatta fazlaca verimsiz olabileceginden de suphe ediyorum. (ekonomix'in alinti yaptigi yazida belirtildigi gibi konut fiyatlarinda bir balon varsa, gecici bir vergi ise yarayabilir. ama faizlerin her dususu ve konut fiyatlarinin her artisi balon olacagi anlamina gelmez. turkiye'de neden oyle bir risk oldugunu anlamadim.)

Demokrasi Nedir   Küresel ısınma Nedir  Özel Üniversiteler

dikkat etmek gereken sey, emlak aliminin bir cesit yatirim oldugu. emlak yatirimlari tum yatirimlar icinde buyuk paya sahipse (ki oyle olmali), buradaki bir vergi artisinin, yatirimlar uzerindeki ortalama vergiyi arttirmaya benzer bir etki yapacagini dusunuyorum. bunun da tasarruf ve yatirimlari bozucu etkisi olacaktir. bu verimsizliklerin zamanla buyumesi soz konusu. o yuzden, teorik literaturde tasarruflari bozan vergilerin, en azindan belli kosullar altinda, sifir olmasi gerektigini gosteren cok sayida sonuc var. pratikte sifir olmasa bile, bunlarin dusuk seviyede olmasi gerektigini soyleyebiliriz. o yuzden vergi gelirlerini baska yollarla arttirmak (kayitdisini azaltmak, kdv gibi tuketim vergilerini arttirmak vs.) ya da harcamalari kismak genelde daha iyi olabilir. aslinda uzun vadede en iyisi kayitdisini kayit altina almak. (bu arada, bugun icin, ekonomik daralma sebebiyle vergi gelirlerinin azalmasindan kaynaklanan butce acigini, yeni vergiler koyarak kapatmanin gerekli oldugunu dusunmuyorum. genisleme donemine girildiginde, artan vergi gelirleriyle, bu aciklar kendiliginden kapanacaktir. yeter ki harcamalar kontrolden cikmasin.)

ote yandan, devletin evleri (hizmetler yoluyla vs.) subvanse etmesi sebebiyle, tasarruflarin verimsiz sekilde emlak yatirimina yonleniyorlar olmasi mumkun hakikaten. oyleyse subvansiyonu karsilayacak kadar emlak vergisi bunu duzeltmeye yardimci olur. (ancak boyle bir verimsizligin sebebi, diger yatirimlarin araclarinin fazla vergilendirilmesiyse, emlak vergisini arttirmaktan ziyade digerlerini azaltmanin yollarini aramak lazim.)