Gayrimenkul Fiyatlari Ne Olur?

Asagidaki linkte Emlak GYO A.Ş. Pazarlama Müdürü tarafindan yazilmis, emlak piyasasini irdeleyen ve gayrimenkul fiyatlari ne olur sorusuna cevap veren bir yazi bulacaksiniz. Bilgilendirme acisindan oldukca basarili bir yazi, ancak tahminlerine katilmiyorum.

http://www.zaman.com.tr/?hn=238552&bl=yorumlar&trh=20051217

Yazida emlak piyasasinin onumuzdeki senede enflasyona paralel artacagi ongoruluyor. Yani yazar reel olarak fiyatlarin artmayacagini soyluyor. Ben size yatirimcilarin ne beklediklerini soyleyeyim ve siz kendi fikrinizi kendiniz olusturun.

Onumuzdeki sene icin mevduat faizleri %12 civarinda ve beklenen enflasyon orani da %5. Bu reel faizlerin %7 civarinda olacaginin beklentigini gosteriyor. Bu demektir ki mevduat 14'luk bir fiyat/kazanc oranina sahip (100/7). Benzer bir fiyat/kazanc orani gayrimenkul yatirimlari icin de hesaplanabilir. Gayrimenkulun degeri/(Senelik kira geliri – senelik vergi, sigorta, bakim ve diger masraflar) gayrimenkul yatirimlarinin fiyat/kazanc oranini kabaca gosterir. Simdi gayrimenkul fiyatlarindaki reel artis %0 olarak bekleniyor ise ve gayrimenkul yatirimlarinin mevduatla ayni riski (risk nedir?) tasidigini varsayarsak (aslinda gayrimenkul’un riski, ozellikle likidite riski, mevduattan cok daha fazla ama detaylara girmeyecegim), gayrimenkullerin fiyat/kazanc oraninin da 14 olmasi gerekir. Bu oran 14’den ne kadar fazla ise yatirimcilar o kadar buyuk reel fiyat artisi bekliyorlar demektir. Eger bu oran 14’den kucuk ise gayrimenkul fiyatlarinin yatirimcilar arasinda dusecegi beklentisi vardir.

Hisse Yorumları  Marjinal Nedir  Fiyat Kazanç Oranı Nedir?  Fraktal Nedir  Borsa Nasıl Oynanır

Simdi Turkiye’nin bir cok bolgesinde, ozellikle Istanbul’da gayrimenkul fiyatlari kira gelirlerinin cok uzerinde. Bu da yatirimcilarin ya fiyatlarda ya da kira gelirlerinde buyuk artislar beklediklerini gosteriyor. Burada bahsettigim artislar enflasyonun uzerindeki artislar.

Peki ben gayrimenkul yatirimi icin ne dusunuyorum? Bu yaz ciddi olarak ozellikle Istanbul’da yatirim amacli olarak bir konut almayi dusunuyordum. Ancak uzun mesafeden kiracilarla ve konutun diger problemleriyle ugrasmak derdi, ve yuksek konut fiyatlari beni bu fikrimden caydirdi. Ozellikle senelik kira gelirinin 20 kati ve ustune dayanan fiyatlar yuzunden parami daha yuksek getirisi olan alanlarda (konut alimini finanse eden bankacilik sektoru gibi) degerlendirmenin daha dogru oldugunu dusunmekteyim. Turkiye’de oturuyor olsaydim ama belki baska turlu karar verebilirdim.