türkiye de emlak piyasası ne olur? size emlak piyasasını soruyorum
nedeni: emlak değeri ile kira geliri arasında büyük uçurum var.
ben,antalyada oturuyorum.örnek: deniz kenarında kiralar 800-1000-1200 ytl arasında ama satın almaya kalkarsan değeri 300 000-500 000euro. emlak değerini bulmak için fomül: kira değeri x 120 -144 buna göre 1000 ytl kirası olan bir konutun değeri, maksimum 144 000ytl. bir emlağın gerçek değerini bulmak için sizin bildiğiniz bir formül var mı?
Kolay soru degil. Bir emlagin degerini bulabilmemiz icin gelecekte gerceklesecek bir cok parametreyi dogru tahmin etmemiz gerekiyor. Bu tahminlerin isiginda emlak icin bir deger hesaplayabiliriz. Ayni durum hisse senetleri icin de gecerlidir (hisse senedi nedir?). Emlaktan kira alirsiniz hisse senedinden kar payi. Genelde kira gelirleri zamanla artar, hisselerin kar paylari da. Zamanla hisselerin degeri artar, emlagin da.
Hisse senetlerinin gercek degerini bize bir cirpida soyleyecek bir formul maalesef yoktur. Ancak diger hisse senetlerinin fiyatlariyla karsilastirarak bir hissenin ucuz mu yoksa pahali mi olduguna karar verebiliriz. Yine de tum bir sektor pahaliysa veya ucuzsa bu yontem de yanlis sonuclar verir. Ayni seyi gayrimenkul icin de soyleyebiliriz. Bir evin degerinin ayni mahalledeki benzer evlerin degerinden giderek hesaplayabiliriz.
Bana sorarsaniz 500000 avroya Antalya'da evler cok cok pahali. Neticede kendinize su soruyu sorun. Elimdeki 500000 avroyla Antalya'da ev alip kiraya mi versem, yoksa enflasyona endeksli tavhillerden mi alsam? Bes yil veya 8 yil sonra elimde ne kadar
para olur?
Sekiz senede tahvillere yatiracaginiz para asagi yukari reel olarak ikiye katlanir. Ama Antalya'da aldiginiz evin fiyati 8 yil sonra 1 milyon avro olmaz. Antalya guzel bir sehrimiz ama ne New York, ne Londra, olsa olsa Miami. Miami'deki ev fiyatlarina ne oldugunu gorduk son 2 senedir.
Not: Turkiye'de bir emlak fetisizmi var, cok uzun suredir devam eden bir durum bu. Bunun neticesinde ev kiralari emlak fiyatlarina kiyasla cok ucuz. Ne zaman duzelir bilmiyorum.
1 Yorum Var.:
emlak fiyatlarının bu derece artmalarında çeşitli faktörler var.bunlar sırasıyla şunlar.
1-99 depremi sonrası şimdi 80-90 bin ytl olan evler 12.000 USD civarlarına düştü,Yani deprem sonrası ev alan birisi 9 sene sonunda şimdi 75.000 usd edebilecek evi var oldugundan dolar bazında 5 katı gibi bir değer geldi ayrıca bu evin ortalama kirası da 600 ytl olmasından net bugunku değerden dersek 600 * 12 = 7.200 ytl bir yılda 8 yılda da 7.200 * 8 =57.600 ytl kira geliri elde ettiki yani evine yatırdıgı parayı çoktan kazandı artı kara geçmeye başladı ki evin deger artışını bir kenara bırakıyoruz.
Fiyatların düşmesine karşın kiralar düşmedi.
son yıllarda yaşanan ( özellikle 5 sene )mortgage kredileri sayesinde insanlar ev almayı daha kolay görür oldular ve uzun dönemde ödeyecekleri kiraların üzerine belirli miktarda yatırımlarını katınca ev sahibi oldular.Böyle olunca evler değerlenmeye başladı.Evler değerlenmeye başlarken ev sahipleri kira gelirlerinden feragat etmeyi asla düşünmediler sadece zam oranları düşürdüler.
2-Ev fiyatlarının artmasındaki diğer faktör de inşaattaki demir ve benzeri faktörlerin zamlanması,elbette 9 sene de enflasyondan dolayı bir fark olacak ama bu fark enflasyonu kat be kat arttıgı müteahhitler tarafından söyleniyor.
3-Belediyelerin kaçak inşaata göz yummaması, daha önceleri 2kat kaçak çıkıp çeşitli "kolaylık" mekanizmalarını devreye sokabilirken şimdilerde bunlara pek müsamaha edilmiyor.Fatih gibi yan yana binaların oldugu yerleşim yerlerinde görüyoruzki 7 katlı bina yanında 4 katlı yeni binalar.demek ki burada bir oyun , düzen var.aynı yerden daha önce 7 kat yapabilirken şimdi 4 kat yapıyorsa müteaahitler buna göre evlerin değerini arttırıyorlar.
Misal en son c.tesi arkadaşımla konuştum 250.000 YTL ye maltepeden kiptaştan ev almış.Parasını vermiş 2 sene sonra evi teslim alacak.kirada oturdugundan dolayı ilk evini alıyor ve tutara belirli bir yere kadar bakıyor.250.000 lik evi kiraya verse 1.000 ytl ancak kira geliri elde eder.ha o paraya 1.000 ytl gelir çok mu az mı ? bence az.
Çünkü 100.000 ytl alınan 8-9 yıllık evlerden 650 ytl gelir elde eden birisi açısından 250.000 ytllik evden en az 1.500 ytl kira geliri elde etmesi lazım ama olmuyor işte.
Şahsi olarak 500.000 euroya alınan evin aylık kirası 500.000/120 =4.166 eurodan aşağısında ise bence az kira alınıyor ya da evi pahalıya almışsınız.ama sanırım sektörde bu 120 ayı 180 ay gibi bir süreye dogru mecburen çıkartıyor gibi.
Birde ekonomix bey faiz repo falan diyorsunuz.belirli bir kesimde asla o işlere girmediginden ve sürekli kazanç elde etmek için ev alıyor.Bu düşüncede olanlar için faiz 1e 10 verse dahi girilmez.o yüzden ev alıyor insanlar.
Not:O değilde değerlenecek 10.000 dolar aşağısı arsalar nerede var bilen var mı ?
Yorum Gönder