KONUT KREDİSİ ALALIM MI?

Bu yazıda aşağıdaki sorulara yanıt arayacağız?

"Konut Kredisi almak için uygun zaman mı?"

"Konut Kredisi almak için en uygun zaman ne zaman?"

"Konut Kredisi faizleri ne olur?"

"Konut Kredisi faizleri daha fazla düşer mi?"

"Konut Kredisini hangi bankadan almalı?"

ve bunun gibi...

"Konut Kredisi almak istiyorum" diyorsanız ve yukardaki soruların cevabını merak ediyorsanız, buyrun. (bu yazı yatırım tavsiyesi degildir falan gibi uyarılar var ya onlar bu yazı icin de gecerli).

1) İnternetteki Konut kredisi ile ilgili siteler

bunlar haberleri takip etmek babında iyi ama bir kac noktaya dikkat edin:

i) burdaki faiz oranları gecikmeli geliyor onlar banka icin % 1,02 derken banka coktan 0,94 e cekmiş olabiliyor faizlerini.

ii) burdaki ekonomist yorumlarına pek güvenmeyin.

iii) masraf kısmını cok kaale almayın. bu noktada yapılacak en iyi şey banka ile birebir pazarlık yapmak.

2) konut kredisi hangi bankadan alınır?

hangisinin reklamı daha hoşsa ondan :) faiz oranları en düşük 5 bankayı seçin,

hepsinin masraflarını ve bunlarda yapabilecekleri indirimleri bankayla görüşerek isteyin ve kıyaslayın. ben bu konuda şu anda piyasada halkbank ve ziraat bankı iyi gibi goruyorum. tabi bu benim değerlendirmem sadece. ozellikle masraflar ve yan hizmetlerle birlikte bu cevap kişiselleşecektir.

3) Konut almak için uygun zaman mı?

yukarda garanti bankasının hesapladığı bir konut endeksi var. ortalama satış fiyatı/m2 cinsinden hesaplanmış. eylül 2008 krizin başlangıcı. görülmesi gereken ne, 2009 mart-haziran döneminde dip yapan konut fiyatlarının bundan sonra tekrardan yükselmeye geçtiği. şimdi yazın gelmesi ile birlikte, konut fiyatlarında mevsimsel bir artış yaşanacağını belirtmekte fayda var. ayrıca gurbetcilerin de piyasada bir talep unsuru olarak cıkacakları dusunulebilir. ama orta vadede fiyatların fırlaması diye birşey sözkonusu değil bence. bu acıdan cok kaygılanmaya gerek yok, kaygılanılması gereken asıl unsur ise faiz?

4. Konut Kredisi faizleri ne olur? Konut Kredisi faizleri daha fazla düşer mi?

A) Kredinin maliyeti üzerine

evet önce şu andaki maliyete bakalım. aşağıdaki resim şu linkten alındı. o sayfada faiz oranlarına oradan da maliyet tablosuna tıklarsanız aşağıdaki pencere acılacak.

şimdi bakın, 50.000 icin 120 aylık faiz oranına banka % 1.02 diyor, 1.800 lira masraf alıyor, yıllık toplam maliyet ise (Aylık ve yıllık toplam maliyet oranlarına kredi için tahsil edilen tüm faiz, ücret, sigorta bedeli ve vergiler dahildir.) % 13.20. bu yüzde % 13'ü aklımızda tutalım.

aşağıda da HSBC icin benzer bir tablo var:

* Toplam masrafa; kredi talep tahsis ücreti, bireysel bankacılık komisyonu, ekspertiz ve ipotek tesis ücreti, yıllık DASK / yıllık ferdi kaza ve yıllık konut sigortası primleri dahil edilmiştir. DASK ve konut sigortası primleri ortalama olarak alınmıştır.

* Sabit Masraflı Ev Kredisi kampanya oranlarıdır.Yıllık toplam maliyet oranına kredi için tahsil edilen 1000 TL sabit masraf, ekspertiz ücreti, yıllık DASK / yıllık ferdi kaza ve yıllık konut sigortası primleri dahil edilmiştir.
** Bankamızın kredi değerlendirme, ek belge/teminat isteme, kampanya koşullarında değişiklik yapma ve /veya kampanyayı durdurma hakkı saklıdır.

Burdaki 84 aylık (7 yıl) yıllık toplam maliyet ise % 11,97. Bankaların güncel vade ve faiz oranlarını belirlemek size kalıyor. ama şu anda piyasada 120 ay için 0,94-0,95 faiz oranları ile kredi veren bankalar var, ortalama yıllık maliyetinizi %12-13 aralığında düşünün. devam...

B) ENFLASYON

2009 sonunda enflasyon %6.5 oldu. Bakın TR de enflasyon ortalama % 10'da gitmiş, tüm dünyanın bize yardım ettiği, talebin coktugu kriz döneminde bile %5'de gezmiş. ben daha önceki yazılarımda da enflasyonu merkez orta-uzun vadede %4.5 ongorse de ben %7'den aşağısını almayacağımı soylemiştim. O halde önümüzdeki yıllar icin TR enflasyonunun uzun süre (mikro reformlar olmazsa) % 7-10 aralığında dalgalanacağını düşünüyorum.

C) kaynak

enflasyon bu halde iken bankalar en önemli kaynagı olan mevduatı % kactan topluyorlar. % 7.5-8,5 gibi bir oran şu anda piyasada gecerli olan. yani neredeyse (-) reel faiz gecerli...

Cevap: Konut Kredisi faizleri ne olur? Konut Kredisi faizleri daha fazla düşer mi?

ben bir aracı kurum (banka) olsam, buldugum kaynak icin kabaca % 7-8 verecek olsam, bu kaynak kısa dönemli olsa, sonra enflasyonunu %7-10 aralığında beklesem, %12-13'le 10 yıl sabit olmak koşuluyla birisine para verir miyim? yada ne kadar sure hangi kosullarda veririm.

aşagıdaki grafik bbdk sitesinden. grafikten net bicimde konut kredilerinin 2009un 5. ayı sonrasında artış trendine girmiş oldugu, trenddeki yukarı yönlü ikinci kırılmanın ise 2009 un 10. ayı ile birlikte gelmiş oldugunu gorebilirsiniz. 3. bir kırılma?

d) gelecek - Para politikası

merkez çıkış stratejisini acıkladı. basta FED olmak uzere diğer merkez bankalarında faiz artırma geregi ile ilgili iç tartışmalar yaşanmaya başlandı bile. olay acık merkez bankaları sonbahara kadar dişlerini sıkacak ve faiz artırmamaya calısacaklar. ama ne yaparlarsa yapsınlar enflasyonda bir artısın onunu de alamayacaklar. y.disinda kimi iktisatcılar arasında enflasyon hedefinin yukseltilmesi konusu tarısılmaya baslandı bile. şoyleki hemen olmasa bile onumuzdeki 2- 3 yıllık periyot enflasyon ve kamu borclarının agırlıgının hissedildiği zor bir donem olacak.

E peki strateji ne?

Bankalar 2009'un 5. ayından beri ve 10. ayından itibaren hızlanan oranda konut kredisi ozelinde şunu yapıyorlar. piyasadaki konut almayı dusunen temiz musterileri kim ilk kaparsa o pastadan en karlı ayrılan olacak. sonuc rekabet ve faizlerde dusus! buradaki kritik iki nokta bulunuyor:

1) temiz musterinin kredi hacmi

2) faizler uzerindeki riskler (basta enflasyon olmak uzere)

ben her iki konuda da denizin bitimine yaklaşıldıgını dusunuyorum.

O halde yazının vardığı sonuc şu:

i) konut kredisi almayı dusunuyorsanız, faizler daha fazla dusmez bence (ozellikle 5 yıl ustu faizler) o yuzden elinizi cabuk tutun.

ii) yazın fiyatlardaki yukseliş etkisini de gozonune alarak, mumkunse en iyi zamanın şu an oldugunu anlamaya calısın.

iii) alabileceğiniz konut kredisi miktarını ve odeyebileceginiz taksiti hesaplarken, kesinlikle butcenize her aya eşit yayılmış bir "risk primi" koyun.

iv) krediyi 5-10 yıl gibi bir sure icin aldıgınızı sakın unutmayın, yani bu su demek cari durumunuz = gelecek durumunuz demek degil, gelecekteki gelir gider dalgalanmalarınızı iyi hesaplayın. ve hesaplamalarınızı yaparken enflasyon etkisini göz önüne alın.

v) bu nedenle mumkunse bir "tasarruf hesabı" olusturmayı ihmal etmeyin.

vi) bunlar benim fikirlerim, dogrunun her zaman bilinmeyen bir bilgiyle değişebileceğini ve paranın sizin paranız oldugu gercegini unutmayın (bkz. profil).