Konut almak mı kiralamak mı? Fiyatlar hangi yöne gidecek...

Konut fiyatlarıyla ilgili her gün bir sürü spekülasyon yapılıyor. Konut sahibi ve sektörün ileri gelenleri hızlı büyüme ile birlikte konut fiyatlarýnda yukarý yönlü sert hareketlerin yaşanacağını, ev almak isteyenler ise arz fazlası nedeniyle fiyatların düşeceğini iddia ediyorlar. Peki kim haklı?

Bu soruya analitik bir cevap verebilmek için sektörle ilgili arz / talep verilerine ihtiyacımız olacak. Türkiye’de bu tip veriler önceleri sağlıklı bir biçimde yayınlanmıyordu. Son dönemde TUİK ve sektörde faaliyet gösteren bazı özel kuruluşlar çeşitli veriler yayınlamaya başladılar. Bu veriler çok eskiye gitmese de başka çare olmaması sebebiyle Bizde bu verilerden yola çıkarak konut sektörünün geleceğine ve fiyatlardaki değişim beklentilerine üfürük yoluyla değil analitik bir biçimde ışık tutmaya çalışacağız.

Öncelikle konutu kim ne için talep eder sorusunda bakmamız gerekiyor. Konut alımı iki sebepten ortaya çıkar; biri ihtiyaçtan diğeri yatırım için. Yatırım için alınan da amaç bellidir; iyi bir kira geliri elde etmek ve evin gelecekteki değerinin şimdikinden fazla olmasını beklemek. İhtiyaç ise 2 Şekilde ortaya çıkıyor. İlki kiradan kurtulmak isteyen hane halkı kira yerine uygun bir kredi ya da elindeki nakiti ile ev almak istemesi. Diğer bir ihtiyaç türü de oturduğu evi beğenmeyen, küçük bulan ya da daha iyi bir konuta geçmeyi isteyenlerin oluşturduðu konut değişim talebi. Buradaki değişim talebine göç ya da tayin nedeniyle ortaya çıkan zorunlu durumlar da dahil edilmelidir.

Kiracıların ev talebini tahmin edebilmek için Türkiye’deki kiracı oranını bilmemiz gerekir. Daha öncede belirttiğimiz gibi konut verileri konusunda ciddi bir data sıkıntımız var. Bunun için öncelikle TUİK’in 2000 yılında yayınladığı bir hane halkı veri setine ulaşabildik. 2000 yılındaki verilere göre Türkiye’deki ev sahibi oranı %68.3 müş. Biraz daha araştırıldığında yine TUİK’in yayınlamış olduğu bir raporda ev sahibi oranı %72 olarak belirtilmiş (Raporun yayım yılı 2003). Son dönemde çeşitli özel kuruluşların yapmış oldukları raporlarda ev sahipliği oranının %74’e ulaştığı belirtiliyor. Biz analizimizde yine de resmi olarak kabul edebileceğimiz 2003 yılı TUİK verilerini kullanalım. Buna göre geriye kalan %28’lik kısım ya kiracı ya lojmanlarda oturuyor ya da evsiz. Sonuçta bu %28’lik kısmı (1. İhtiyaç Sahipleri) öncelikli ve acil ev ihtiyacı olanlar olarak kabul edebiliriz.

Konut sahipliği oranı ABD ve Avrupa ile kıyasladığinda şaşırtıcı bir sonucu ortaya çıkarıyor. Yemeyip içmeyip vakti zamanında ev almışız. ABD ve Avrupa’da konut sahipliği oranı sırasıyla %65 ve %50. Yani ev sahipliği konusunda Avrupa ve ABD’nin çok ilersindeyiz. Türkiye’de yaklaşık 17 milyon hane olduğu belirtiliyor. O zman 4.8 milyon hane potansiyel ev talebi olan kesim konumunda. İlk bakışta iyi sayılabilecek bir rakam, sektörü hareketlendirebilir. Fakat işimiz daha bitmedi. 2008 yılında GYODER’in yapmış olduğu çalıþmaya göre bu grubun sadece %20’lik kısmını ev alabilecek gelire sahip olduğu belirtilmiş. Yani kalan %80 orta ve alt gelir grubuna dahil olduğu için ev almak hayallerinin ötesine geçmiyor. O zaman bizim potansiyel ev talebi yaklaşık 950 bin düzeyine geriliyor. Bu kesim uygun bir fırsat bulursa ev alabilir yani. Peki bu potansiyelin ne kadarı satın alma davranışına dönüşür. Bunun için net bir rakam vermek zor ama fikir sahibi olabilmek için tüketici güvenindeki gelişmelere ve bankaların konut kredisindeki artışa bakmak gerekir. Son dönemde her iki veri de büyüme içerisinde.

Gelelim ikinci gruba yani yaşadığı evi o ya da bu sebeple değiştirme gereksinimi duyanlar. Önce neden böyle bir ihtiyaç duyar insan ona bakmak gerekir. İnsanlar evini çok sebepten değiştirmek isteyebilir bunların en başında deprem korkusu nedeniyle daha sağlam ve güvenilir olduğu düşünülen, deprem yönetmeliğine göre yapılmış yeni binalara kaçış isteği. Yine evini küçük olduğu için ya da ulaşım sorunları nedeniyle değiştirmek isteyen bir grup var. Ayrıca göç ya da tayin gibi nedenlerle zorunlu değişikliğe gitmek zorunda olan küçük bir grup bile var.

2005 yılındaki emlak balonunu hatırlayalım. Hızla artan emlak fiyatlarının en büyük sebebi ertelenmiş talepti. Özellikle 1999 yılında yaşadığımız iki büyük deprem insanların konut beklentilerinin değişmesine ve kentsel dönüşümün hızlanmasna neden olmuştu. 2001 yılındaki kriz nedeniyle konut taleplerini erteleyen vatandaşlar ekonomideki büyüme ile daha önce erteledikleri taleplerini devreye almış konuta hücum etişlerdi.

Şimdi yine yeni bir krizden çıktık ve krizin yaraları yeni yeni sarılmaya çalışılıyor. Burada önemli olan krizin boyutu değil krizin varlığıdır. Kriz dönemlerinde tüketici güveni hızla düşer. İnsanlar işlerini kaybetme korkusuyla tasarruflarında artışa giderler. (Faizlerdeki düşüşe rağmen 2009 yılında mevduatlardaki artışı bu şekilde açıklayabilirsiniz) .Evet artık ekonomide büyümeye yönelik sinyaller geliyor, tüketici güveni hızla düştüğü seviyelerden toparlandı. Ancak daha önceki tüketici davranışları da bize gösteriyor ki böyle dönemlerde tüketicinin önceliği konut alımı değildir. Konuttaki ertelenmiş talep gecikmeli olarak yanısmaktadır. 2001 krizinin yaraları sarıldıktan 4-5 yıl sonra emlak sektöründe tam anlamıyla bir canlanma oluştu.

Buradan yola çıkarsak 2008 krizi ile birlikte ertelenen konut talebinin ortaya çıkması için en azından 2012 yılını beklememiz gerekir. Ekonomik büyümenin istihdam rakamları üzerindeki etkisi görülmeden konutta beklenen canlanmanın olması zordur. Siz için krizde işini kaybetmiş daha sonra yeni yeni iş bulmuş birinin hemen ev almasını ya da konut değiştirmesini.

Gelelim yatırım amaçı konut talebine. Gayrimenkule yatırım yapmak isteyenler tıpkı hisse senetlerinde olduğu gibi iki tür getiri elde etmek isterler. Birincisi kira geliri (hisse senetlerindeki temettüyle eş değer) ikincisi ise aldıkları fiyattan daha fazlasına satma istekleri. Konutun fiyatında artış gerçekleşmesi durumunda, kira fiyatlarında da otomatik olarak artış olması beklenir. Yatırım amaçlı konut alıcılarının baktığı en önemli veri konutun amortisman süresidir.

Konuttan bir yılda elde edilecek kira gelirinin kaç yılda konut fiyatını amorti ettiğini gösteren süreye konutun amortisman süresi denir. Yani diyelimki sizin oturduğunuz evin kirası aylık 1000TL bu yıllık 12 bin TL'lik gelir demek.Eğer evin satış fiyatı 150 bin TL ise (150/12) konutun amortisman süresi 12.5 yıl oldur. Bu oran bölgelere göre binanın yaşı ve konumuna göre farklılık gösterebilir. ABD ve Avrupada ortalama konut amortismanı yeni evlerde 15-16 yıl, ikinci el ve daha yaşlı binalarda 13-14 yıldır.

Bizim ülkemizde ise durum biraz farklı. Abartmayı her alan da çok sevdiğimizden bizde volatilite her zaman fazladır. Kiriz öncesine Avrupa ve ABD oranlarına yakın olan konut amortisman süresi krizle birlikte ilginç bir hale büründü. Mevcut durumda Türkiye'deki yaşça büyük konutlardaki amortsiman süresi 16-17 yıl iken, yeni binalarda ortalama 18-19 yıl olabilmektedir Daha da ilginç sonuçlar var “Hürriyet Emlak”ta yer alan bir analiz 3. köprü beklentisi nedeniyle Sarıyer ve Beykozda konut amortisman oranın 26 yıla kadar çıktığını ortaya koymaktadır. Bu arada bu rakamlar brüt kira üzerinden hesaplanan rakamlardır. Son dönemde çıkan yasa ile artan kira geliri vergileri net kira gelirlerinde ciddi düşüşlere sebep olacaktır. Net oranlara göre hesaplandığında ev fiyatlarının değişmeyeceğini varsayarsak konut amortisman süresi daha da uzayacaktır.

Öncelikle sektördeki hızlı büyüme üreticilerin iştahını fazlasıyla kabarttı. Aşırı arz artışı nedeniyle boş ev oranında ciddi bir artıþ yaşandı. Yatırım için alanlar kiracı bulmakta zorlandıklarından yüksek aidat giderlerinden kurtulabilmek için evlerini değerlerinden daha düşüğe kira vermeye razı oldular. Ayrıca Tokinin düşük maliyetle ürettiği ever de kiralardaki düşüşü destekledi. Bu durum çevredeki diğer konutların da kira fiyatlarını aşağıya çekmesine neden oldu.

Diğer taraftan konut satış fiyatları başta konut kredi faizlerindeki düşüş nedeniyle çok fazla azalmadı. İşte konut kira fiyatları ile konut satış fiyatları arasında açılan bu makas konut amortisman süresinin hızla artmasına neden oldu.

Geçmiş dönem verileri incelendiðinde bu sürdürülebilir bir durum değil. Ekonomistlerin tabiriyle burada bir arbitraj ortaya çıkmaktadır. Konut kiralama ile konut satın alma arasında ciddi bir arbitraj fırsatı vardır. Buna göre ya kiraların artması gerekmektedir ya da ev fiyatlarının düşmesi.

Sonuç olarak; rasyonel bir konut alıcısı için bizim tavsiyemiz; bölge ve bina durumuna göre konut amortismanı 14-17 yıl arasındaki konutları tercih etmesidir. Bunun haricindeki konutları almak yerine kirada kalmak daha akıllıca bir çözüm olarak karşımıza çıkmaktadır.

REKLAM:Ekonomi Turk 2 bloguna üye olun.