Aşağıdaki yazı Turkishtime’da köşe yazarlığı yapan, konut fiyat endeksi, konut değerleme modelleri ve Amerikan konut piyasaları uzmanı Dr. İnan Doğan tarafından yazılmıştır.
Merhabalar,
Türkiye’de konut ekspertizi için 500 TL’den başlayıp 1250 TL’ye kadar giden ücretler alındığını duyduğumda kulaklarıma inanamadım. Silah kullanılmadan yapılan soygunlardan bir tanesi de bu olmalı diye düşündüm. Önce kendimden biraz bahsedeyim. Ben Amerika’da üç yıldan uzun bir süre
konut değerleme modelleri ve fiyat endeksleri üzerine çalıştım. Yarattığım modeller periyodik olarak yapılan testlerde Amerika’daki piyasada bulunan 15-20 civarındaki gayrimenkul değerleme modeli arasında sürekli bir şekilde ilk 3’e giriyordu. Amerika’da bir çok kişinin bildiği ve sizin de gidip göreceğiniz üzere
zillow.com sitesi de internet üzerinden gayrimenkul değerlemesi yaparken benim yarattığım modelleri kullanıyordu (websitesindeki kutuya evinizin adresini girdikten bir kac saniye sonra evin degerini karsinizda buluyorsunuz). Konuyu biraz açayım.
Komünizm nedir iktisat Nedir Devlet Üniversiteleri Eğitim Nedir Dejavu Nedir Bilgi Nedir Wifi Nedir Teknoloji Nedir
Konut kredisi almak için bankaya başvurduğunuz zaman yapılması gereken işlemlerden bir tanesi de aldığınız evin değerinin tespit edilmesidir. Sizin $200,000’a aldığınız evin gerçek değeri bunun üzerinde veya altında olabilir. Siz piyasayı bilmiyorsunuzdur, kazıklanmışsınız ve eve piyasa değerinin üzerinde bir ücret ödemişsinizdir. Veyahut üçkağıtçısınızdır, değeri $20000 döküntü evi arkadaşınızla anlaşarak $200,000’a aldım izlenimi verip bankadan kredi çekip dolandırıcılık yapmak düşüncesine sahip de olabilirsiniz. O yüzden evin değerinin tespit edilmesi önemli bir husus. Ancak Amerika’da ekspertiz ücretleri oldukça yüksek rakamlar, normalde $300 civarında seyrediyor, pahalı şehirlerde $500 civarına kadar çıkabiliyor. Tabii bu rakamları bilmezseniz Türkiye’de size yutturulmaya çalışılan 500-1250 TL arasındaki konut değerleme işleminin ne kadar fahiş olduğunu da farketmeyebilirsiniz.
Konut değerleme işlemi bu konuda çalışan bir kişinin normalde yarım günde yapabileceği bir işlem. Bu alanda çalışanlar ayda yaklaşık 20 civarında konut değerlemesi yaparlar (her gün her saniye müşteri bulunamıyor, %50 kapasiteyle çalıştığınızı varsayıyoruz). Böylece ayda yaklaşık $6000 civarında bir gelir elde edilir. Ancak bu gelirin yarısı konut değerlemesini yapan kişiye giderken, diğer yarısı da o kişiyi çalıştıran şirkete gider. Böylece bu kişiler senede yaklaşık $36000-$40000 civarında bir ücret kazanırlar ki Amerika için bu ücret seviyesi ortalamadır. Daha sonra bu kişiler kazandıkları bu ücretin yaklaşık %20-25’ini vergi olarak verdiklerinden ellerine aylık ortalama $2500 gibi bir rakam geçer. Herkesin gözünde büyüttüğü Amerika’daki ortalama vatandaşın kazancı bu kadardır yani. Amerika’daki fiyatların Turkiye’den daha da pahalı olduğunu göz önüne alırsanız Türkiye’nin son 30 yıldır kattettiği yolu görebilirsiniz.
Türkiye bu kadar yolu kattetti de bana sorarsanız Türkiye’de hiçbir konut eksperi bu seviyelerde bir gelir kazanmayı haketmiyor, muhtemelen kazanmıyordur da. Bu kişilerin eline geçen paranın ayda 2000 TL civarında olduğunu tahmin ediyorum. Bu demektir ki ya konut değerleme şirketleri müşterileri kazıklıyor ya da bankalar konut değerleme şirketleriyle anlaşarak ödenen 500-1250 liralık miktarın büyük bir kısmını cebe indiriyorlar.
Aslına bakarsanız Amerika’daki $300-$500 arasındaki ekspertiz ücretleri çok pahalı olduğu için piyasaya benim de yarattığım anında değerleme yapan istatistiksel değerleme modelleri çıktı. Bu modeller sayesinde bankalar değerleme maliyetlerini istatistiksel değerleme için uygun olan kredilerde $1-2’a kadar düşürmeyi başardılar. Anlayacağınız maliyeti $1-2 olan bir işlem için Türkiye’de 1250 TL’ye varan ücretlerin konut kredisi talep eden tüketicilerden alınması hem sektörün büyümesini yavaşlatıyor, hem de tüketicileri kazıklıyor. Tüketicilere tavsiyemiz konut kredilerine başvurmadan önce bankalardan tüm masrafları detaylıca öğrenmeleri ve kararlarını verirken bunları da göz önüne almaları.
Bu konuya ve yeni yeni gelişmekte olan gayrimenkul sektöründeki iş olanaklarına Turkishtime’ın gelecek sayısında ayrıntılı olarak değineceğim. Sorularınız için bana inandogan@ommedya.com adresinden ulaşabilirsiniz.
Read More!
