Hedge Fonlar ve Mortgage Krizi

Christos I. Giannikos ve Panagiotis Schizas' in yaptığı bir araştırma hedge fonların geçmişte yaklaşan krize karşı avatajlı konuma geçip geçmediğini araştırmış. Bu araştırmayı merak ediyorsanız Did The Subprime Focused Hedge Funds Take Advantage of the Crisis? başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz. yazının bir kısmını aktarıyorum:

This paper documents that hedge funds specializing in Sub-prime mortgages did not take advantage of the housing bubble and they did not trade against it. Hedge fund capitalization is an important factor regarding how funds suffered during the crisis. Small funds suffered the most. Mid and small cap portfolios took into account housing prices while fund managers of large portfolios used mainly subprime loan foreclosures.

Read More!

Tatli para ve Mortgage Krizi

Gecen hafta buraya bir anket koydum. Patrona yag cekmek gibi olmasin ama okumus adamin hali baska oluyor. Ekonomix’in yorumundan hikayeyi bildiginden kuskulandim. Ama kendisi haberim yok dedi. O dediyse oyledir. Yalan soyleyecek hali yok, koskoca EkonomiX. Diger bir kac kisi de “lokasyon da lokasyon” diye israr etmis. Soyleyelim:


Resimlerde onden ve arkadan goruntuleri yer alan kucuk mavi ahsap yapi Arizona’da. Toplam 54 metrekare. Iki oda bir de banyo. Yuksek fiyat kesenlere de soyleyelim, duvara ilistirilmis resmi notta "Unfit for human occupancy." yaziyor. Yani insanin yasamasina uygun degil.



Ek olarak belirtelim, su anda bu evin bulundugu Arizona-Avondale’da her dokuz evden biri icra durumuna dusmus ya da dusmek uzere.

Bu kulube 1960’larin sonunda resimde gordugunuz Marvene Halterman hanim tarafindan 3,500 dolara satin almis. Marvene hanim Arizona’da buyumus. Ciftliklerde isci olarak calismis, sonra sekreterlik, kamyon soforlugu ve hastabakicilik yapmis. Ancak alkol, uyusturucu yuzunden 1996 yilindan bu yana issiz. Su anda 61 yasinda. Sagdan soldan topladigi yardimlarla, yiyecek kuponlariyla idare ediyor. Marvene hanimin hayat hikayesi cok da ilginc degil. Klasik bir “loser” hikayesi. Ancak bu hikayeyi ozel yapan evinin etrafinda donen spekulasyonun su anda yasanan finans krizinin fotoromani gibi olmasi.

Marvene hanimin finansman sirketi Integrity, son donemdeki her kucuk mortgage sirketi gibi buyuk bankalardan aldigi kredi ile yeni mortgage gelistirip buyuk finans sirketlerine satarak bir is gelistirmis. Normalde mortgage sirketleri kredi alan musterilerinin aylik odemeleri ile kar yaparken Integrity firmasi komisyon, harc, ucret gibi kalemlerden kar etme yoluna gitmis.
Integrity sirketi 37 yasindaki Barry Rybicki’ye ait (Asagidaki resim). Ise 2003 yilinda baslamis. “Isler iyiyken, nabzi atana kredi veriyorduk” diyor.



Hikayenin ilginc kismi Integrity’nin satis elemaninin 2006 yilinda Marvene Halterman’i aramasi ile basliyor. Halterman o sirada meteliksiz durumda, 36 bin dolar da kredi borcu var. Integrity, Halterman’a baska bir yerden 75.500 dolarlik kredi buluyor. Tabi aradan komisyonunu aliyor. Marvene Halterman bu parayla borclarini kapatiyor, kamyonetini yaptiriyor vs. Ama kisa sure sonra yeniden isler boka sariyor.

2007’nin basinda Marvene hanim yeniden Integrity’yi ariyor. Bu kez Integrity sirketi, kendi kasasindan 103 bin dolarlik 30-yillik, yuzde 9.25 ile yuzde 15.25 arasinda degisken faizli ipotek kredisi sagliyor. ABD’deki enflasyonu da oz onunde bulundurarak firmanin nasil kar yaptigini siz hesaplayin.

Borsa Nasıl Oynanır  inovasyon nedir    Borsa Yorumları    Petrol Fiyatları    Bilgisayar Nedir

Kayitlara gore Integrity sirketinin bu sekilde verdigi 197 adet kredi var. Toplami 47 milyon dolar yapiyor. Sirekt 350 dolar ucretle appraiser (uzman/bilirkisi) tutuyor. Michael T. Asher adindaki bu uzman eve 132 bin dolar fiyat biciyor. Ifadesine gore aslinda kendisi de evin bu kadar edecegine inanmamis ama, standard proseduru takip ederek ayni olcekteki civar evlerin fiyatlarina bakarak deger bicmis. Bugun artik ayni degeri bicmiyor tabiiki. Ancak daha sonra ortaya cikan duruma gore, civardaki benzer durumdaki bir ev 2007’de 63 bin dolara satilmis.

Her neyse, kayitlara gore Integrity sirketi 26 Subat 2007’de verdigi 103 bin dolarlik krediden cesitli ucret, harc giderleri olarak 6,153 dolar tahsil ediyor. Bir kac gun sonra bu krediyi Wells Fargo’ya satarak ek 3,090 dolar daha kazaniyor.
Wells Fargo Home & Consumer Finance Group’taki Kevin Waetke isimli kisi, ekpsertiz raporuna istinaden mulkun degerinin krediyi rahatlikla karsiladigini yaziyor. Tabi ne Integrity’deki Rybicki ne de Wells Fargo’daki Waetke yukarida resimde gorulen soz konusu mavi kulubeyi asla gormemis. Resim gosterilince de icten bir “Wow” cekmis.

Aldigi krediden borclar, harclar, ucretler dusulunce Marvene hanimin payina 11,090.33 dolar dusmus. Bu parayi tabiki kisa surede harcamis. Kisa sure sonra da evin (kulubenin) durumunda endiselenerek yakinda bir yere kiraya cikmis. Oglu (Leslie Merritt) sorumlulugu devralip aylik 881 dolarlik odemeleri yapmaya baslamis.
Bu arada Wells Fargo bu krediyi HSBC’ye satmis. HSBC de bu krediyi benzer 4050 mortgage ile birlikte paketleyerek Temmuz 2007’de ihrac ettigi sekuritizasyon kagitlarina teminat olarak gostermis. Bu kagitlara Snadard & Poors ve Moody’s tarafindan AAA notu verilmis. Yani yatirimcilarin paralarini faiziyle birlikte geri almama ihtimali yok gibi bir sey. Su anda S&P risk degerlendirmesini nasil yaptigini aciklamiyor, Moody’s ise konu hakkinda aciklama yapmayi reddediyor.

Marvene Halterman’in zamaninda 3,500 dolara aldigi kucuk mavi kulubenin Amerikan menkul kiymet piyasasina dalisinin hikayesi, benzeri durumdaki kredilere sadece kucuk bir ornek. 2005-2006 yillarinda 1.6 trilyonu subprime (Turkcesi curuk) olmak uzere 4.1 trilyon dolarlik mortage kredisinin bu sekilde kagitlara aktarildigi hesaplaniyor.

Peki bu olay nasil aciga cikiyor?

Marvene Halterman'in oglu (Leslie Merritt) uyusturucuya geri donuyor, odemeleri aksatiyor. Su anda da zaten hapiste. 2008’in Ocak ayinda Marvene Halterman durumu fark edip odeme yapiyor. Ancak bu odeme son oluyor. Icra islemleri Mayis ayinda basliyor. Eylul ayinda tahliye surecine giriliyor. Marvene Halterman’a sorarsaniz, keske ilk aldigim krediyi hic almasaydim diyor. HSBC’nin guzelim kagitlari ise tepetaklak dusmeye basliyor. Collateral olarak gosterilen mortgage kredilerinin dortte biri icralik, icraya dusmek uzere, ya da odemelerde en az bir aylik aksama var.

Integrity sirketinin sahibi (Barry Rybicki) Eylul ayinda mortgage-banking lisansini iptal ettirmis. Simdi bir venture-capital sirketinde calisiyor. Sucun bir kisminin bankalarda oldugunu dusunuyor ama kendi paylarini da inkar etmiyor. “Tabi sucun bir kismi da musterilerde”, demis.

Wells Fargo kulubeye ceki duzen verip enkazi tasidiktan sonra, gecen hafta Pazartesi gunu 18.000 dolara alici bulmus. Evi alanlar kapi komsulari, zaten yikmak icin aliyorlar. Yani arsa fiyati. Masraflar, komisyonlar, ucretler odendikten sonra AAA not verilen kagida para yatiran yatirimcilar toplam 15.000 dolari bolusecekler.
Ne diyelim, tatli para! Bozdurup bozdurup harcasinlar!
(Bu hikayeyi gecen haftaki Wall Street Journal’dan aldim. Linki: http://online.wsj.com/article/SB123093614987850083.html) Read More!

Mortgage Krizi ve Borsalar

Bundan 3.5 ay once kriz tahmini yaptigim zaman bizim politikacilarin bu kadar cabuk ve derinden sacmalayabileceklerini tahmin etmiyordum dogrusu. Cikacak krizin suclusunun ise hukumet ve onun gudumune girmis olan Merkez Bankasi oldugunu soylemistim.

Simdi icinizden finansal piyasalarimizda yasadiklarimizin sucunu kuresel krize atmak isteyenleriniz cikacaktir. Medyada bu konuda yazilanlara bakilirsa her seyin tek sorumlusu sanki Amerika'da ortaya cikan subprime krizi imis zannedersiniz. Kazin ayagi oyle degil.

Yilbasindan bu yana bizim borsamiz 15000 puan deger kaybetti, yani %27 dustu. Kuresel krizin baslamasina neden olan, konut fiyatlari basasagi cakilan Amerikan borsasi ise sene basindan beri 99 puan deger kaybetti. Yani %7. Nasil olur? Amerika'daki %7'lik kayip bizde %27'lik kayip mi olusturur?

Tabii ki degil. Bugun aciklanan enflasyon rakamlarina bakarsaniz daha yilin ilk uc ayindaki toplam enflasyon orani %3.1 olmus. Merkez bankasi Eylul ayinda 2008'in tamaminda enflasyonun bu seviyede olacagini tahmin ediyordu. Ekonomiden ve gidisten haberleri yok adamlarin. Okumuslari boyle yaparsa cahil kose yazarlarindan cok fazla bir sey beklememek gerek.

Bugunku ikinci haber ise S&P'nin Turkiye'nin kredi gorunumunu duragandan negatife dusurmus olmasi. Kredi notlari oyle kolay kolay hareket eden seyler degildir. 4 yil reform yaptik 2-3 defa ya degistirdiler ya degistirmediler. Simdi Amerika'da konut krizi cikti diye mi bizim kredi notunu degistiriyorlar saniyorsunuz? Amerika'nin kredi notunu niye degistirmiyorlar peki? Mesele hukumetteki, muhalefetteki, ve adli sistemin bir parcasi olan politikacilarin sacmalamis olmasidir. Turkiye'nin elinde kala kala bir tek "kati maliye politikasi" kaldi, yerel secimlerden once onu da rahmetli ederlerse eski guzel gunlere geri donmus olacagiz. Read More!

Kuraklık.. yok yaa! Essah mı?

Daha geçen hafta kendisini övdüğümüz ekonomi bakanı Mehmet Şimşek Ankara havasına alışmaya başlamış. Ya Ekonomi Turk okuyor ve biz ne dersek tersini yapacak ya da koltuğunun tehlikede olduğunu farketti. Son sözleri ile iyi kıvırmış. Neymiş: Bakana göre geçici şokmuş: "Büyümede bir arz şokuyla karşı karşıyayız. Tarım sektöründeki küçülme beklenenin epey ötesinde... Onun katkısı önemli..." demiş sayın Şimşek. Bakan başka nedenler de bulmuş ama en öne tarımı koyduğuna göre günah keçisini bulmuş olmalı.

Amerika'da kuraklık yok onlar bizden hızlı büyüdü üçüncü çeyrekte! Hem subprime krizi de onları etkilemiyor canım, ne alaka şimdi! (Amerika diyorum Çin falan demedim dikkat ederseniz. Amerika yüzde 3 büyürken bizim yüzde 9 büyümemiz lazım!)

Yahu dalga mı geçiyorsunuz adam mı seçiyorsunuz! Duyan da Türkiye'yi tarım ülkesi falan sanacak. Tarımın eti ne budu ne? Tarım yüzde 10 büyümüş olsaydı büyüme oranı kaç olacaktı? Yüzde 7 mi yüzde 8 mi? Hani şu ortalamayı yüzde 7.4'e yükselttik dediğiniz türden. Siz susun ben söyliyeyim: Tarım sektörü yüzde 8 küçülme yerine yüzde 10 büyüse idi (bu tarım sektörü için çok ciddi bir büyüme oranıdır) GSYH toplam yüzde 4.5 büyüyecekti. Aman ne yüksek ne yüksek! 2003 yılında tarım sektörü yüzde 2.5 küçülürken GSYH yüzde 5.8 büyümüştü. 2004 yılında tarım sadece yüzde 2 büyürken, GSYH büyümesi yüzde 9 oldu. Bakan Şimşek bu rakamları bizden daha iyi biliyordur ama neyse!

Sen bütçeden har vurup harman savuracaksın, enflasyonla mücadele diyeceksin ama sadece dalga geçeceksin; fındıkçılara mı versem, bakkalları mı kurtarsam yoksa basına mı el atsam diye uğraşacaksın. Bütçe açığı iki katından fazla artacak. İki senedir reform reform edebiyatı yapıp sıfıra sıfır elde var sıfır durumuna düşeceksin. 2001-2005 dönemindeki reformların ve düzelmenin kaymağını yiyerek 2006 ve 2007'de yan gelip yatacaksın. Sadece adı reform olan Sosyal Güvenlik kanununu bile erteleyip duracaksın. Sosyal devlet adı altında harcamalara gaz vereceksin. İşte size sosyal güvenlik reformu, işte size 301. madde, işte size AB reformları. 2 senedir hangisinde ne kadar mesafe aldınız? Şimdi de bir yandan enflasyon düşmeyecek bir yandan büyüme yavaşlayacak. Bahaneye gelince ikisine de aynı terane: arz şoku. Yok yaa!

Arz şoku falan değil, son iki senede yapılanların ve yapılmayanların sonucunu görüyoruz. Anlayacağınız hurma yiyiyoruz. Oysa denenmiş ve başarıya ulaşmış bir strateji var: Enflasyonu düşür, kamu harcamalarını kes, ekonomiden elini ayağını çek, özelleştirmeleri yap (hatta önüne gelene peşkeş çek ona da razıyız!) al sana hızlı büyüme! İnanmayan 2002-2005 arasına baksın. Şimdi küresel koşullar falan demeyin. Gerçi bakanın bahaneleri arasında o da var. Araştırmaya meraklı okuyucumuz varsa 2003 ve 2004'teki küresel durumun bir haritasını çıkarsın da eğlenelim hep beraber! (Irak var ya Irak, hani şu güney komşun, orada savaş çıkmıştı emmi, hatırlıyong mu?)

Bu sene başında, Mart ayında "Krize geri sayım" başlıklı yazıda ne yazmışız: "Özetle, hükümet harcama musluklarını açmıştır. Böylece 2008-2009 krizlerine ilk adım atılmış oldu. Demek ki 1994-2001 krizlerinden hiç ders almamışız. Şu anda hükümetin gündeminde de bütçe disiplini değil, nereden KDV indirebiliriz, kime nasıl teşvik (rüşvet) verebiliriz, istihdamı nasıl artırabiliriz (KİT'lere adam alsaydınız?), özelleştirmeleri nasıl erteleriz, sosyal güvenlik reformu yetişmez (nereye yetiştirecekler anlamıyorum, yetiştirmek için son 3 ayda ne tür bir hazırlık yapmışlar bunu da merak ediyorum) gibi konular var." (Güncel not: Ulan şu sosyal güvenlik kanunu da ne yetişmez bir şeymiş yahu!)
Alıntıya devam (Link veriyorum kimse okumuyor arkadaş, ama sıkılanlar bunu da okumasın):

"Şimdi madde madde neden kriz beklediğimi açıklayayım.

1- Cari açık artıyor diye tir tir titreyip kriz gündemi oluşturanlara karşı çıktık, ara sıra dalga geçtik. Cari açık tek başına kriz yaratmaz, ama bütçe açığı yaratır.

2- Bütçe açığının artması demek borçlanmanın artması demek, dolayısıyla faizlerin artması demek. Şimdi faizler yüksek diyenleri, faizler daha da yükselince göreceğiz, bu günleri mumla arayacaklar.

3- Popülist politikalarla iktidarını koruyan hükümet olmamıştır. (AKP'de bunu görebilen üç-beş aklı adam yok mu yahu?) Diğer bir deyişle kılıçla gelen kılıçla gider. Bu da koalisyonlar dönemine yeniden merhaba demek. Türkiye'de koalisyonların ortalama ömrünün ne kadar olduğunu hiç hatırlatmayalım.

4- Seçim harcamaları ve popülist uygulamalar nedeni ile 2007 yılında yüzde 6-7 civarında bir büyüme görülebilir. Böylece halkımız son üç-beş senedir dillerde dolaşan "hormonlu büyüme"nin ne demek olduğunu bizzat yaşayarak öğrenme şansını elde edecektir. Bu hurmaların acısı da 2008-2009 döneminde çıkacaktır, daha sonra da kabak iktidarın (-ki 2010 yılında muhtemelen erken seçime gidilecektir) başına patlayacaktır.

5- 2008-2009 krizleri sonrasında bazılarının için için bayram edeceğini söylememe gerek var mı bilmiyorum?"

Daha sonra Temmuz ayında, seçimlerden önce politik atmosferden boğulup yazmıyorum artık ekonomi diye tövbe ettiğim (gerçi tutamadım) dönemde de şunları yazmışım (Linklere tıklayanlar varsa bir de şu var:Balık hafıza):

"Kriz beklentimde bir zayıflama olmadı, aksine kuvvetlendi. Ancak son 6 yıldaki reformlar sayesinde 2001 benzeri bir ani çöküş değil, daha uzun vadede ama kritik sonuçları olan bir duraklama bekliyorum. Bunu kısaca yüzde 7'lerin üstünde olan yıllık ekonomik büyüme ortalamasının kademeli olarak yüzde 3-4 aralığına düşmesi olarak ifade edebilirim. Zaten iki ay önceki yazımda da kriz için 2008-2009 yıllarını işaret etmiştim. Bunda da şimdilik herhangi bir revizyon yapmayı düşünmüyorum."

Yazı uzadı toparlayalım. Yüzde 1.5'lik büyüme şok mok değil bir güzel ŞAMARdır (anlayana)! Gelişmeler beklentimden önce gerçekleşmeye başladı. Tez elden enflasyon, bütçe ve reformlar konusunda ciddi adım atılmazsa şamar oğlanına döneceğiz. Söylemedi demeyin!. Ha, bu da kriz çığırtganlığı değildir, resesyon beklentisi değildir, bir kriz olsa da şakkada şukkada oynasak temennisi hiç değildir. Bu yoldan dönüş var ve bu bizim kendi seçimimiz! Ama kriz çıkarıp Amerikan uşaklarını ya da IMF'yi suçlamak da bir tercih tabi! Read More!

Mortgage Krizi

Kafaniza koca koca mermer bloklari dussun.

Ege Maden İhracatçıları Birliği Yönetim Kurulu Başkanı Arslan Osman Erdinç, düşük kur, yüksek faiz politikası ve en çok ihracatın yapıldığı ABD’deki mortgage krizinin sektörü olumsuz etkilediğini belirterek, "Doğaltaş sektöründe ciddi yangın var. Sektörün ayakta kalabilmesi, üretim ve ihracat yapabilmesi için cansuyu istiyoruz" demis.

Komünizm nedir    iktisat Nedir  Devlet Üniversiteleri  Eğitim Nedir

Tavukculara, findikcilara, tekstilcilere, kartzedelere bir yenisi eklenmis oldu boylece. Mortgagezede mi desek yoksa mermerzede mi? Lafi fazla dolandirmayacagim. Basi dara dusen devletten para istiyor, daha once bu konuyu cok isledik. Mermer sektoru cyclical hareket eden bir sektor, yani talebin yuksek ve dusuk oldugu zamanlar var. Talebin yuksek oldugu zamanlarda mermerciler devlete ekstradan para vermemislerdir. Simdi talebin dustugu zaman devlet onlara niye para versin ki?

Bu biraz da turizmcilerin "kış geldi plaj turizmi darbe yedi, devlet yaza kadar bize para versin" demesi gibi birsey.

Ote yandan hukumet findikcilara para verdi, tavukculara da vermisti. Mermercilere vermemesi adaletsizlik degil midir? Adaletsizliktir.

Deveye boyun egri demisler, o da nerem dogru ki demis. Read More!

Amerikan Gayrimenkul Sektoru

Amerikan gayrimenkul sektörü olacağını ve bu sektördeki gelişmelerin çok yakından takip edilmesinin gerekliliğini vurgulamıştık. Nitekim beklenen kırılma oldu. Hem de beklenenden çok daha önce oldu. Şu an kırılmanın henüz tepe noktasına gelmediği kanaatini taşıyoruz. Ancak burada bir noktayı belirtmekte fayda var. Bizim ekonomi köşe yazarlarına çok fazla itimat etmeyiniz. Amerika’da gayrimenkul sektörü filan çökmemektedir. Sapasağlam yerinde durmaktadır. Sorun ortada dolaşan likit paranın yaptığı yatırımların getirilerindeki spekülasyonlar dolayısıyla likiditenin ciddi şekilde azalmasından kaynaklanmaktadır. Bilmece gibi yazdığımızın farkındayım. Bunu biraz açalım. Piyasalarda neler olduğunu tarihi gelişimi içinde anlamaya çalışalım.

Adım 1: Yüksek Risk Grubuna Kredi Vermekte Oldukça Rahat Davranıldı1996–2004 yılları arasında verilen gayrimenkul kredilerinin sadece %9’u yüksek riskli gruplara veriliyordu. Yüksek kredi riski olan grup genelde gelirini belgeleyemeyen veya düşük kredi skoruna sahip kişi ve ailelerden oluşuyordu. Ancak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan yükseliş durumu kredi ödemelerini yapacak kadar elverişli olmamasına rağmen değer kazanımından gelen artış sayesinde bu kişilere ciddi kazançlar sağlıyor ve kredi ödenemezse bile ev satılarak ciddi kazançlar elde ediliyordu. Bu da durumu tam elverişli olmasa bile ev almak için insanların sıraya girmesini sağladı. Bu insanlar düşük kredi skoru dolayısıyla yüksek faize de evet demek durumunda kaldılar. Ayarlanabilir faizli krediler alıyorlar ve ileride gelir daha çok olacak umuduyla ilk birkaç yıllık ödemeyi düşük tutuyorlardı. Bu da borç veren bankaları ve şirketleri oldukça memnun etti. Bu süreç beraberinde pastanın büyümesini sağladı. Market ayrıca çok da karlı idi. Bu büyüme 2004 yılından sonra özellikle ivme kazandı. 2004–2006 yılları arasında toplam gayrimenkul kredilerinin yüzde 21’i yüksek riskli gruplara verildi. Toplam yüksek riskli kredi tutarı 2006 yılında 600 milyar doları buluyordu ki bu toplam marketin beşte bir büyüklüğüne denk geliyordu.

Adım 2: Freddie Mac ve FannieMae gayrimenkul kredilerini seküritize eden kurumlarFreddie Mac ve Fannie Mae, gayrimenkul kredilerini bir havuzda toplayarak bunları tekrar satan yarı özel kuruluşlardır. Çok sıkı kurallara sahiptirler. Amaçları piyasada likiditeyi sağlayarak daha çok kişiye kredi imkânı sağlanmasıdır. Bankaların ürettiği gayrimenkul kredileri bu kurumlar satın alır ve bir havuzda toplayarak daha sonra garantili gelir elde etmek isteyen emeklilik fonları vb. gibi yatırımcılara tekrar satarak piyasanın ve bankaların yeni kredi açmalarına imkân sağlar. Bu kuruluşlar kuralları gereği belli bir kredi skorunu tutturamayan kişilerin ve 417000 doların üzerinde satılan evlerin kredilerini satın almaz. Böyle olunca bankalar likiditeyi sağlama ve bu kredileri değişik kâğıtlar haline getirmek için yeni yollar buldular. Bu kredileri bir araya getirip türev finansal araçlar üretmeye başladılar ve bu finansal araçları satarak gelir elde etmeye koyuldular. Finansörlerde bu şekilde güzel para kazanıyordu. Pek çok hedge fund da bu işten güzel paralar kazandılar. Evler değer kazandıkça krediyi alanlar da kazanıyordu. Kısacası kazan kazan döngüsü oluştu.


Adım 3: Finansal Türevler piyasada kapışıldı
Bu kısım aslında çok teknik bir konu ancak ben mümkün olduğunca sadeleştirmeye çalışacağım. Sabrınız varsa devam edin. Zaten bu aşamaya kadar geldiğinize göre gerçekten piyasada neler olup bittiğini merak ediyorsunuz demektir. Yukarıda bahsi geçen iki kurum yüksek riskli kredileri satın almıyordu. Böyle olunca yüksek riskin yanında yüksek getiriye de sahip bu krediler bir havuzda toplanarak RMBS (Residential Backed Mortgage Securities) kağıtları oluşturuldu. Ancak bu kağıtlar çok riskli kağıtlar olduğundan büyük fonlar pek yanlarına yaklaşamıyordu. Öyleyse bu kağıtları da risk gruplarına ayırarak ve daha güvenli farklı çeşitlerdeki borç kağıtları ile birleştirerek yeni enstrümanlar elde etmek gerekti. Bu enstrümanlar finans dilinde bilinen tabiriyle CDO’lar (Collateralized Debt Obligations) dan başkası değildi. En basit tabiriyle riskli risksiz farklı cinsten borçları bir araya getir. Sonra bunları aynı riski içerecek şekilde parçalara böl ve bol paralı yatırımcılara sat. Başta yüksek olan riski de bu sayede bir kişi yerine pek çok kişiye bölerek azalt. Mantık bu şekilde işledi. Piyasa bu konuda o kadar ileri gitti ki CDO’ları da birleştirip tekrar bölerek yeni CDO’lar üretiyorlardı. Artık buna finans dilinde inovasyon deniyor. Ancak siz nasıl bir tabir uygun görürseniz onu söyleyin. Bu sayede piyasada inanılmaz bir likidite oluşuyordu. Tatlı karlar elde edildikçe piyasadaki likidite de büyüyordu.
Burada basit sihirbazlıklar da yapıldı. Kredi derecelendirme kuruluşlarının derecelendirme tekniklerini bilen kurumlar bu CDO’ları burada çok iyi finansal not alabilecek fonlar haline getirdiler. Bu sayede garantili yatırım yapan fonlar bu kredi notlarına güvenerek aslında çok da risksiz olmadıkları halde bu kağıtlara yatırım yaptı. Ne de olsa Amerikan hazine bonolarından çok daha fazla kar getiriyorlardı.

Adım 4: Kaldıraç (leverage) Hesaplar İşin Tuzu Biberi Oldu
Hala sıkılmadınız merakınız daha da arttı. O zaman size bir finans mekanizması daha anlatalım. Bir milyon dolarınız var. Gittiniz yatırım yapacaksınız. Bankanız size dedi ki senin 1 milyon doların var ancak al sana 2 milyon da borç 3 milyon dolarlık fon al. Kısaca hesabındaki bir milyon nakitle üç milyon dolarlık risk aldın. Bu parayı değerlendiren fon senin paranı aldı ve aynen yukarıdaki mekanizmayı kullanarak parayı 9 milyon yaptı ve bunu bir hedge fund (risk fonu)’a yatırdı. Hedge fund aynı yolu kullanarak parayı 27 milyon yaptı derken para büyüdü de büyüdü. Bir milyonluk nakit yüzlerce milyon dolarlık bir işlem oldu. Sonuçta en sondaki finansal yatırım aracındaki yüzde birlik bir azalış senin başta yatırdığın bütün nakdi sıfıra indirecek bir mekanizma haline geldi. Kazanç imkânı katlanırken kayıp imkânı da katlanmış oldu.

Adım 5: Carry Trade ayrı bir likidite sağlama yolu olarak kullanıldı.Japonya uzun bir durgunluğun ardından sıfır düzeyinde faizlerle muazzam fazlalar sağladı. Bu fazla para da tabii olarak yüzde sıfır faiz kazandığı yerden daha yüksek faizli ülkelere kaçacaktı. Bu fazlaları çok cüzi faiz miktarıyla alan fonlara kaldıraç hesapların da yardımıyla bu paraları gelişmekte olan piyasalarda değerlendirmeye başladılar. Enflasyonla boğuşan Türkiye gibi ülkeler reel faizleri dünya ülkelerine nazaran daha yüksekte tutarak bu likiditeden faydalanmaya başladılar. Bu sayede milyarlarca dolar ülkeden ülkeye geçerken kur riskini de göze almış oldular. Tabii her şey güllük gülistanlık herkes güzel para kazanırken hiçbir problem yok. Ancak bu likit sermaye akımlarının bir gün yön değiştirmesi gerektiği de kaçınılmaz bir son. Bu açıdan en kısa sürede bu finansal piyasalara konuşlanan likiditeyi uzun vadeli yatırımlara dönüştürmenin yollarının bulunması gerekiyordu.

Adım 6: BEKLENEN GUN GELDİ Mİ?Bütün bu süreçte sermaye hareketleri inanılmaz bir hız kazandı. Bu risk fonları ve diğer enstrümanlar sayesinde para karın bol olduğu yönlere doğru çok hızlı hareket etmeye başladı. Gelişmekte olan piyasalar bundan oldukça olumlu etkilendi. Cari fazla veren ülkeler bu gelirleri akıllı değerlendirerek yatırıma dönüştürdüler. Piyasada dolaşan paranın oldukça fazla olması sayesinde tüketiciler oldukça ucuza buldukları kredilerle geleceklerini bir anlamda ipotek altına aldılar. Ancak bu saadet zinciri devam ettiği sürece hiçbir problem olmayacağı öngörülüyordu. Güzel paralar kazanıldı. Ancak ciddi risklerin alındığı da gözden kaçmıyordu. Bulanık sularda balık avlanmaya başlandı. Özellikle hedge (risk) fon’ları oldukça hesapsız ve büyük riskler aldılar. İsmi tamamen tersine riski dağıtmak anlamına gelse de hedge fon’lar riski temsil eder hale geldiler. Bir kısmı emtialara bir kısmı petrole diğer kısmı farklı para birimlerine oldukça büyük yatırımlar yaptılar. Geçen yıl birkaç hedge fon’un batmasının ardından ilk sinyaller alınmıştı. Ancak yine de bu kısa süreli bir belirsizlik ve gereksiz risk alımı olarak öngörüldükten sonra tekrar eski yola devam edildi. BU fonlara ancak büyük yatırımcılar para koyabiliyorlardı ve koyulan fon da minimum milyon doların üstünde olmalıydı. Ancak geçen yıl ki ilk sinyalden sonra yatırımcıların iştahında önemli bir azalma oldu. Ancak bu sinyal küçük bir sinyaldi ve çabuk unutuldu.

Adım 7. Amerika’da Gayrimenkul Fiyatları Duraklıyor.Amerika çok büyük bir market ve tüketici kredilerinin önemli bir bölümü de gayrimenkul kredilerine doğru kayıyordu. Dolayısıyla piyasada oluşturulan finansal enstrümanların büyük bir kısmı da yine bu markette alınıp satılan evlere dayandırılıyordu. Ancak son bir yıldır. Bu markette enteresan gelişmeler oluyor. Öncelikle belirli bölgelerde gayrimenkul fiyatlarında ciddi duraklamalar var. Ancak bu duraklamaya balon söndü, fiyatlar göçtü demek için çok erken. Birincisi bu gelişmeler bölgesel bazda gelişmeler ve California, Florida, New York marketleri gibi genelde fiyatların çok şiştiği bölgeler. Ev fiyatları burada yukarıda bahsedilen Freddie Mac ve Fannie Mae kredi limitinin çok üstünde. Dolayısıyla nispeten zenginlere satılan yerler ve jumbo krediler olarak anılan krediler. Ancak bunun dışında bölgesel sektörlerde de fiyatlar çok düşmemesine rağmen piyasada satılığa çıkan ev sayıları rekor üstüne rekor kırıyor. Ortalama 5 ayda satılan evler bir yıldan fazla markette kalabiliyor. Yandaki grafik bu gerçeği gösteriyor. Yeni ev arzı rekor şekilde düşüyor. Yapılmaya başlayan yeni evler de azaldıkça azalıyor. Kısaca insanlar evleri satmak istiyor alan yok. Yeni ev üreten şirketler zarar üstüne zarar ediyorlar. Markette satılan ev sayısı da artınca yeni gayrimenkul üreten şirketler yeni projelere başlamıyorlar. Başladıklarını bitirip satmakta zorlanıyorlar. Ancak henüz bu sıkıntılar fiyatlara tam anlamıyla yansımıyor. Yansıyan piyasalarda da çok kısıtlı bir etki gözleniyor. Ancak bir kısım gözlemciler bu etkinin fiyatlara yansımasının 2008 de daha fazla hissedileceği kanısındalar.

Adım 8: Yüksek Riskli Gayrimenkul Kredileri Geri Ödenmiyor ve Foreclosures ArtıyorYukarıda bahsettiğimiz şekliyle düşük ödemeyle başlayan riskli kredi kullanıcıları ev fiyatlarındaki duraklama ve belli sektörlerdeki azalmayı görünce kredilerini geri ödememeye başladılar. Neden ödesin ki? Evini sattığında bile kredi borcunu kapatamıyor ve üzerine de para vermesi gerekiyor. Dolayısıyla önce krediler ödenmiyor sonra da evler bankalara bırakılıp çıkılıyor. Bu tür evlere foreclosures deniyor. Ve son iki yıldır foreclosures evlerin sayısında ciddi artış var. Bankalar bunları likit hale getirmek zorunda. Bu da ev fiyatlarındaki düşüşe zemin hazırlıyor. Ev fiyatları düştükçe foreclosures’lar artıyor. Önemli bir kısır döngü oluşuyor. Ancak bu etkiler henüz bütün mortgage piyasasını sarmış değil. Sadece yüksek riskli kredi pazarında oluşan etkiler bunlar. En çok korkulan da bunun yüksek kredi skoruna sahip ve riskli olmayan ailelerin aldıkları evlere de sıçraması. Ancak henüz böyle bir etki yok. İlk etapta göze çarpan kredi faizlerinin düşen piyasaya rağmen artması oluyor. Sakin liman arayan para da hazine bonolarına kayınca orada da faizler düşer hale geldi.

Adım 9: Batan Krediler Küçük Ama Kaldıraçla Finansal Enstrümanlara Etki Çok Büyük
Dikkatli takip etmişseniz bu başlıkta ne demek istediğimiz de hemen anlaşılmıştır. Kredileri ödeyemeyen grup küçük ancak bu krediler RMBS’ler CDO’lar aracılığıyla toplandı ve başka kredilerle birleştirildiği için bu zararın kimlere gittiği ve kimleri etkileyeceği meçhul bir hal aldı. Zira kredi dereceleriyle de trikler kullanılarak oynanmış ve olduğundan yüksek notlar almıştı bu finansal enstrümanlar. Bu durumda siz bir yatırımcı olsanız ne yaparsınız? Tabii ki bu fonlardan paranızı çekersiniz. Yatırımcılar da bunu yapmaya başlayınca bir anda ortalık karıştı. Likidite artık ciddi bir problem halini aldı. Bir de kaldıraç kullanıldığını hesaba kattığınızda %3-5 lik düşüşler bile sizin milyon dolarlarınızın buharlaşması anlamına geliyor. İşte tam da bu yüzden önce riskli gruplara kredi veren şirketler birer birer batmaya başladı. Piyasadan en büyük payı alan banka ve şirketler bu fonların battığını açıkladılar. Dananın kuyruğu da burada koptu. Para bu finansal enstrümanlardan daha garantili limanlara, hazine bonolarına kaydı. Bu şirketler de artık fonları çevirecek likiditeyi de bulamaz oldular. Riskini paylaştıranlar diğer alanlar sayesinde buradaki zararını kapatmaya çalışıyor. Ancak pek çoğu ellerindeki finansal enstrümanları (CDO, RMBS) fiyatlandıramıyor bile. tabii olarak olan yatırımcıya oluyor. Paranı alamıyorsun. Fonlar fiyatlandırılamadığı için yeni krediler alınamıyor. Piyasada henüz gayrimenkul fiyatlarında bir düzelme görülmediğinden yeni yatırımcı çekmek de imkan dahilinde değil. Tam bir bataklık.

Adım 10: Carry Trade Yoluyla Finansman Sağlayan Fonlar da Riski Görüp Geri Kaçıyor
Bu risk ve sıkıntıyı gören risk fonları da Japonya gibi ucuz kredi veren ülkelerden topladıkları paraları gelişmekte olan ülkelerde ve yüksek getirili bu enstrümanlara yatırmışlardı. Ancak riski görünce bu kredilerin geri dönüşüm zamanı geldiğini düşünerek paraları geri göndermeye başlıyorlar. Bu da Japon Yen’inin önemli oranda değer kazanmasını sağlıyor. Asya borsalarını vuruyor. Zira malları artık daha pahalı alıcılar için. Gelişmekte olan piyasalar ciddi oranda etkileniyor. Yüksek getirinin yanında riski gören likit fonlar kaçıyorlar. Kısaca önemli bir kelebek etkisi oluşuyor.

Adım 11: Merkez Bankaları Likidite Sorununa El Atıyor
Bahsi geçen sıkıntılar gün yüzüne çıktıkça borsalardan da para çekilmeye başlıyor. Fonlardan para çekiliyor. Paralar buharlaşıp kaldıraç hesaplar piyasadaki parayı emdikçe emiyor. Bankalar arası faizlerde ciddi bir yükseliş görülmeye başlıyor. Tam bu sırada Merkez bankaları duruma el koyuyorlar. Öncelikle Avrupa Merkez Bankası piyasaya likidite vermeye başlıyor. 9 Ağustosta 130 milyar dolar, 10 Ağustosta 90 milyar dolar piyasaya sürdüler. Bu miktarlar 11 Eylül’den sonra piyasaya sürülen likiditeden daha fazla oldu. Ardından Uzak Doğu Merkez Bankaları ve son olarak da Amerikan Merkez Bankası (FED), piyasaya likidite sağlayarak gecelik bankalar arası faiz oranlarını aşağıya çekmeye çalışıyor. Perşembe günü tek kalemde 17 milyar dolar sürüyor. Bu 11 Eylül’ün hemen arkasından enjekte edilen paradan çok daha fazla. Cuma günü bunun da yeterli olmadığı görülünce bankalara verilen Merkez Bankası Kredi oranlarını 6.25’ten 5.75’e çekerek en önemli sinyali veriyor. Ancak burada da bu etki sonlanacak gibi durmuyor. Yakın bir zaman da 5.25’te bulunan gösterge faizlerini de aşağıya çekmenin gerekliliği ortaya çıkacak.

Adım 12: Tüketim de Bundan Çok Olumsuz Etkilendi ve Etkileniyor.
Artık tüketici kredileri çok zor bulunuyor. Evlerin değerlenmesinden gelen artışları da kredi olarak değerlendiren tüketiciler bu duraklamayla birlikte harcamalarını önemli oranda azalttılar. Bu sayede ekonomik büyümede de önemli bir azalma olacak gibi duruyor. Kısaca henüz bu kısır döngü atlatılmış değil. Sonuç olarak bu olanlara gayrimenkul balonu patlıyor demek yanlış bir tanım. Çünkü sorun yeni finansal enstrümanlardaki hesapsız artış ve bunun oluşturduğu hayali bir bolluktan daralmaya geçilmesidir. Carry trade olayın tuzu biberi olmuştur. Gayrimenkul fiyatlarındaki azalma henüz başta olduğundan bu piyasadaki yüzde 10 15lik bir azalma bu sıkıntının az riskli kredi piyasasına da sıçramasına yol açabilecek ve asıl dananın kuyruğu o zaman kopacaktır. Ancak ben etkinin bu kadar derin olacağı kanısında değilim. FED faiz indirimlerine çok daha kisa surede başlayarak bu sorunu bertaraf edecektir.

Selcuk Hakan (selcukh61.blogcu.com)

Read More!

Subprime Mortgage Nedir?

Uzun zamandır Amerika üzerine iki satır yazmamışız. Bu dönemde uzun bir huzur yaşandı. Ardından Çin merkezli küçük bir sarsıntıdan sonra bir anda bütün dikkatler yeniden ekonomiye yoğunlaştı. Özellikle son dönemdeki kısa süre çalkantıyla birlikte gayrimenkul sektörü tekrar konusulur oldu.

Bu sürece bağlı olarak da ‘Subprime Mortgage’ piyasası gündemin tam merkezine oturdu. Şimdi nerden çıktı bu tabir demeyin. Karşılığına koyabileceğim Türkçe bir sözcük bilmiyorum. Ancak kısaca şöyle özetleyebiliriz. Amerika’da bütün işler kredi skoru üzerinde döner. Eğer kredi riskiniz dusuk veya kredi skorunuz iyiyse ve bununla birlikte yeterince gelire sahipseniz evinizi hemen alır ve kira öder gibi ev sahibi olursunuz (Prime Mortgage). Ancak kredi geçmişiniz yeterince iyi değilse, arada kara noktalar varsa ama yine de ev sahibi olmak istiyorsanız veya gelecekte daha fazla gelir elde edeceğinizi düşünüyorsanız ve şimdiden bunu yatırıma dönüştürmek istiyorsanız bu durumda biraz daha riskli müşterilerle çalışan ama bunun için de daha yüksek faiz ödemek zorunda olduğunuz şirketlerden kredi almak zorunda kalırsınız. Bu durumda aldığınız krediye de Subprime Mortgage denir. Bu krediyi veren kuruluşlar bu kredileri risk gruplarına ayırarak tekrar piyasaya sürer ve bunları satın alacak yatırımcı ararlar. Tabii olarak bu kredileri satın alan yatırımcı aylık düzenli bir gelir beklentisi içindedir. Riskli krediler olduğu için de daha fazla faiz kazanacaktır. Buraya kadar herşey güzel.

Arbitraj Nedir    Broker Nedir    Altın Yorumları    Portföy Nedir    Petrol Fiyatları    Nükleer Santraller    Sosyalist Nedir

Hatta son yıllarda subprime mortgage miktarı oldukça artsa da herkes halinden memnun idi. Aldığınız ev değer kazanıyor, sizin krediyi satın aldığınız şirketin menkul kıymetlerini satın alan yatırımcı memnun, güzel reel faiz getirisi elde ediyor. Tam bir saadet zinciri kurulmuş oluyordu. Ancak gayrimenkul fiyatlarındaki durgunluk ve pekçok bölgesel piyasada yaşanan fiyat gerilemeleri bir anda bu marketi gündemin merkezine taşıdı. Diyelim evinizin değeri düştü. Siz ödeme yapıyorsunuz ancak evi sattığınızda alacağınız para bankaya olan borcunuzu kapamaya yetmiyor. Bu durumda ne yapacaksınız?

İlk akla gelen kestirme çözüm evden çıkmak. Evi bankaya bırakmak ve mortgage ödemelerine devam etmemektir. Kredi skorunuz etkilenir ama siz zarar etmemiş olursunuz. Subprime mortgage almış kişiler bu değer düşüşünün üstüne bir de zaten yüksek faiz ödemek durumunda kaldıklarından hemen ödemeleri ve evi bırakacak, bu da piyasada önemli bir sıkıntı oluşturacaktır. Zira son aylarda bu şekilde kapanan mortgage sayılarında önemli artışlar meydana geldi (Foreclosure). Borsa da bu tür kredileri pazarlayan şirketlere baktığınızda bu piyasalardaki riski ve krizi çok daha net görebilirsiniz. Sadece New Century Financial ve NovaStar Financial grafiklerini incelemeniz size ne demek istediğimizi açıkça anlatır.

Peki bu market, gayrimenkul sektörünü genel itibariyle nasıl etkileyecektir. Bu konuda dinlediğiniz uzmanlar bu subprime kredilerin toplam marketin yüzde altısı olduğunu söyleseler de Nouriel Roubini bu oranı toplam piyasanın yüzde 13’ü olarak hesaplıyor. Saddece 2005-2006 yılı kredilerine bakıldığında ise toplam mortgage’in yüzde 25’i aşkın kısmı subprime kredilerden oluşuyor. Böyle olunca piyasadaki reel değer kaybı devam ettiği taktirde çorap söküğü gibi dökülmeler artarak devam edecek gibi görünüyor. Piyasa yapıcılar korkmakta haklılar. Bununla birlikte artan Foreclosed gayrimenkul sayısı da endişeleri daha artırıyor. Evlerin satılmak için piyasada kaldığı süre ortalama olarak neredeyse iki katına çıkması, bununla birlikte yeni yapılmaya başlayan gayrimenkul sayılarındaki ciddi düşüş artık bu endişeleri iyice artırmışa benziyor. Kısaca bu kapatılan krediler gittikçe tehlike arz eder hale gelmeye başladı. Piyasada oldukça artan satılık ev sayısı da fiyatları aşağı çekmeye bir süre daha devam edecek gibi görünüyor.

Selcuk Hakan (selcukh61.blogcu.com) Read More!