Bu sürece bağlı olarak da ‘Subprime Mortgage’ piyasası gündemin tam merkezine oturdu. Şimdi nerden çıktı bu tabir demeyin. Karşılığına koyabileceğim Türkçe bir sözcük bilmiyorum. Ancak kısaca şöyle özetleyebiliriz. Amerika’da bütün işler kredi skoru üzerinde döner. Eğer kredi riskiniz dusuk veya kredi skorunuz iyiyse ve bununla birlikte yeterince gelire sahipseniz evinizi hemen alır ve kira öder gibi ev sahibi olursunuz (Prime Mortgage). Ancak kredi geçmişiniz yeterince iyi değilse, arada kara noktalar varsa ama yine de ev sahibi olmak istiyorsanız veya gelecekte daha fazla gelir elde edeceğinizi düşünüyorsanız ve şimdiden bunu yatırıma dönüştürmek istiyorsanız bu durumda biraz daha riskli müşterilerle çalışan ama bunun için de daha yüksek faiz ödemek zorunda olduğunuz şirketlerden kredi almak zorunda kalırsınız. Bu durumda aldığınız krediye de Subprime Mortgage denir. Bu krediyi veren kuruluşlar bu kredileri risk gruplarına ayırarak tekrar piyasaya sürer ve bunları satın alacak yatırımcı ararlar. Tabii olarak bu kredileri satın alan yatırımcı aylık düzenli bir gelir beklentisi içindedir. Riskli krediler olduğu için de daha fazla faiz kazanacaktır. Buraya kadar herşey güzel.
Arbitraj Nedir Broker Nedir Altın Yorumları Portföy Nedir Petrol Fiyatları Nükleer Santraller Sosyalist Nedir
Hatta son yıllarda subprime mortgage miktarı oldukça artsa da herkes halinden memnun idi. Aldığınız ev değer kazanıyor, sizin krediyi satın aldığınız şirketin menkul kıymetlerini satın alan yatırımcı memnun, güzel reel faiz getirisi elde ediyor. Tam bir saadet zinciri kurulmuş oluyordu. Ancak gayrimenkul fiyatlarındaki durgunluk ve pekçok bölgesel piyasada yaşanan fiyat gerilemeleri bir anda bu marketi gündemin merkezine taşıdı. Diyelim evinizin değeri düştü. Siz ödeme yapıyorsunuz ancak evi sattığınızda alacağınız para bankaya olan borcunuzu kapamaya yetmiyor. Bu durumda ne yapacaksınız?
İlk akla gelen kestirme çözüm evden çıkmak. Evi bankaya bırakmak ve mortgage ödemelerine devam etmemektir. Kredi skorunuz etkilenir ama siz zarar etmemiş olursunuz. Subprime mortgage almış kişiler bu değer düşüşünün üstüne bir de zaten yüksek faiz ödemek durumunda kaldıklarından hemen ödemeleri ve evi bırakacak, bu da piyasada önemli bir sıkıntı oluşturacaktır. Zira son aylarda bu şekilde kapanan mortgage sayılarında önemli artışlar meydana geldi (Foreclosure). Borsa da bu tür kredileri pazarlayan şirketlere baktığınızda bu piyasalardaki riski ve krizi çok daha net görebilirsiniz. Sadece New Century Financial ve NovaStar Financial grafiklerini incelemeniz size ne demek istediğimizi açıkça anlatır.
Peki bu market, gayrimenkul sektörünü genel itibariyle nasıl etkileyecektir. Bu konuda dinlediğiniz uzmanlar bu subprime kredilerin toplam marketin yüzde altısı olduğunu söyleseler de Nouriel Roubini bu oranı toplam piyasanın yüzde 13’ü olarak hesaplıyor. Saddece 2005-2006 yılı kredilerine bakıldığında ise toplam mortgage’in yüzde 25’i aşkın kısmı subprime kredilerden oluşuyor. Böyle olunca piyasadaki reel değer kaybı devam ettiği taktirde çorap söküğü gibi dökülmeler artarak devam edecek gibi görünüyor. Piyasa yapıcılar korkmakta haklılar. Bununla birlikte artan Foreclosed gayrimenkul sayısı da endişeleri daha artırıyor. Evlerin satılmak için piyasada kaldığı süre ortalama olarak neredeyse iki katına çıkması, bununla birlikte yeni yapılmaya başlayan gayrimenkul sayılarındaki ciddi düşüş artık bu endişeleri iyice artırmışa benziyor. Kısaca bu kapatılan krediler gittikçe tehlike arz eder hale gelmeye başladı. Piyasada oldukça artan satılık ev sayısı da fiyatları aşağı çekmeye bir süre daha devam edecek gibi görünüyor.
Selcuk Hakan (selcukh61.blogcu.com)
7 Yorum Var.:
Subprime ile REIT`lar arasinda bir baglanti var mi?
Ve de asil merak ettigim soru: emlak balonu sert birsekilde patlarsa sonuclar deflasyonist mi olur, hyper-enflasyonist mi?
Sonuclanacak is kaybi ve insanlarin borc kapamaya yonelme ihtimalleri deflasyon oneriyor bana zira mallara olan talep duser.. Ote yandan dunya ustunde dolara guven azalir sermaye ABD`yi terkederse dolar deger kaybeder ki bu raflardaki herseyin pahalilasmasi demek. Bu mantikla FED faiz indirse yeni balon yaratacak ve enflasyonu patlatacak, faiz yukseltse ekonomi cok soguyacak, daha cok default olacak. Sonuc olarak ben bu isin icinden cikamadim.. Siz bilenler ne dersiniz?
Saygilarimla,
L.A
Subprime ile REIT'ler arasinda bir baglanti yok. REIT'ler residential veya commercial kiralardan gelir elde etmeye calisirlar, Subprime yuksek riskli kredilere verilen isimdir.
Ikinci sorunuzu cevaplamaya gecmeden once sorunuzun yanlis oldugunu belirtmeliyim. "Emlak balonu sert bir sekilde patlarsa" diye topa girmissiniz, emlak balonu oldugunu nereden cikardiniz? Oncelikle balonun tanimini yapmalisiniz, sonra da "normal" gayrimenkul fiyatlarini gosteren bir modeliniz olmali.
14 Aralik tarihinde Amerika'daki gayrimenkul fiyatlariyla ilgili bir yazi yazmistim. Yazidaki goruslerimin cogu hala gecerliligini koruyor. OFHEO'nun fiyat endeksinde bazi problemler oldugunu dusunuyorum ama (%3-4 civarinda overestimate ediyor 2006 yilinda). 2006'nin son ceyreginde fiyat artislari durmus durumda. Ancak fiyatlarin artmamasi veya ufak miktarlarda dusmesi "balon" oldugu anlamina gelmez. Balon bazi local piyasalarda olabilir ama ulke genelinde bir balon oldugunu dusunmuyorum.
Ben balon olup olmadigini is isten gectikten sonra, fiyatlar %20'nin uzerinde dustukten sonra soyleyebiliyorum.
Diger sorulariniza gecmeden once su "balon" problemini bir halledelim isterseniz.
Yasadigim sehirde satisa cikan evlerde benim bile gozume batan bir artis oldu ve fiyatlar azaliyor (bkz Craigslist). Artik nerdeyse hergun kapima real estate ilanlari birakiliyor. Sitemdeki emlak isi ile ugrasan tanidiklarimin bir tanesi haric hepsi tasindi.
Ortalama ev fiyatlari da, yasadigim yerin ortalama ev basi gelirinin 10 katindan fazla. Evin getirisi capital kazanclar ve eskimeden kaynaklanan giderler haric yuzde 2: (kira - vergi)/capital. Bunlar soylediginiz gibi bolgesel etkiler olabilir..
Ve de haklisiniz elimde ciddi fiyat modelleri yok (Hatta boyle fiyat modelleri nasil hazirlanir ve parametreler nelerdeir cok da merak ediyorum acikcasi). Yine de belirtmeliyim ki bu fikri ortaya atan ben degilim (bkz Roubini, Buffett) ve cok da sIk duyuyorum.. Bu bakimdan benimkine kanitlanmis bilgi yerine, intuition diyelim (hatta isterseniz siz inanc da diyebilirsiniz)..
Bu sartlar altinda soruyu daha hipotetik bir ortama cekeyim ve yenileyeyim:
Diyelim ki bir emlak balonu var, ve gelismeler sonucu bu balon 2001`deki tech balonu gibi sonmeye basladi. Balonu da soyle tanimlayalim: emlak fiyatlari ucuz capital sonucu normal denge seviyesinden %20 daha yuksek ve ev sahiplerinin hatiri sayilir bir kisminin (soz gelimi yuzde 10) ev borclarini surdurecek durumlari yok. Ve geri kalan kosullar da tipki 2007 ABD.. Sizce ne olur?
Beni ilgilendiren kismi aciklarsam belki daha manali olur sorum: boyle bir durumda ekonominin nasil etkilenecegini (enflasyon, GDP, faizler vs vs) ve FED`in duruma karsi ne strateji uygulayacagini modellemeye calisiyorum.. Yani bir nevi case study benim acimdan.
Saygilarimla
L.A
Fiyatlarin asiri yukseldigi bolgelerin basinda CA ve FL geliyor, bubble seviyesinde midir bilemem ama buralarda gecmis senelerde %20+ fiyat artislari yasadik ve spekulatorler de buralarda (ozellikle condo piyasasinda) alimlarda bulundular.
Bunun yaninda maddi durumu iyi olmayan ama uyanik gecinen vatandaslarin bir kismi da (ozellikle 2006'nin basinda spekulatif amacli piyasaya girenler) kotu yakalanacaktir.
Ayrica Boston ve NYC'de de fiyatlar yuksek ama buralarda cok dusecegini beklemiyorum. Gayrimenkul fiyatlarinda ciddi dususler olmasi icin iki kosul gerekli: yuksek faizler, resesyona bagli olarak issizlikte yuksek artislar.
Faizlerin yukselmesini olasi gormuyorum, o zaman geriye resesyon olasiligi kaliyor. Genellikle resesyonu tetikleyen faizlerin yukselmesidir, uzun vadeli faizler de dusuk seyrettigine gore resesyonu cikaracak guclu bir dis sok olmasi lazim.
Diyelim ki resesyon cikti. Bu durumda Fed faizleri indirecektir, faizlerin indirilmesi de kisa surede tekrar ekonomiyi buyume rayina sokacaktir. Gayrimenkul fiyatlari dususunu durduracak ve uzun yillar guduk hizlarda (%3 civari) buyuyecektir.
Global anlamda enflasyonun problem oldugunu dusunmuyorum, petrol fiyatlarinin 3 katina cikmasi enflasyonu azdiramadiysa enflasyonu ne azdirir bilemiyorum. Enflasyon da problem olmadigi icin faizlerin dusurulmesinin yan etkileri az olacaktir.
Gayrimenkul fiyatlarina geri donecek olursak, ulkenin cogunlugunda gayrimenkul fiyatlarinda ciddi artislar gormedik aslinda, ozellikle TX, UT, WY, KS, IN, MO, OH, gibi ulkenin ortasindaki eyaletlerde fiyatlar sadece enflasyonun biraz uzerinde artti. 300 milyonluk ulkenin %70'inde dogru durust fiyat artislari olmadi. O yuzden gercekci olursak Fed'in gayrimenkul sektoru yuzunden faizleri ciddi oranda dusurecegini zannetmiyorum. Zaten sektor 2006 yilinda %15 dusus yasadi ve GDP buyumesi hala %2 civarinda devam ediyor. Bence karamsar olacak bir ortam yok.
Ekonomix
Ciddi arastirilmis istatistik gibi olmaz ama oturdugunuz yerden nerede filayatlar nereye gidiyor diye bakmak icin Trulia fena bir site degil. New York eyaleti icin linki vereyim:
http://www.trulia.com/home_prices/New_York/
Ben de baska bilgiler icin sunu kullaniyorum:
http://www.neighboroo.com/
Saygilarimla
L.A
Emlak fiyatlari, bilhassa Amerika icin (ki uluslararasi piyasalar icinde gecerli) serial correlation ve mean reversion (ortalamaya donus mu desem?) gosteriyorlar, buda fiyatlarin olmasi gerektiginden daha yukari veya daha asagiya gittigini gosteriyor. Serial correaltion'un (bunun Turkcesini bulamadim)artigi durumlarda overshootinginde artigi biliniyor. Buda genelde sahili olan eyaletlerde goruluyor bu yuzden FL, CA, NY, TX gibi eyaletlerde fivat oynakligi ic eyaletlere gore daha fazla oluyor.
Bende Ekonomiks gibi bir balonun varligina inanmiyorum, varsa varsa fundamentallara bagli bir overshooting vardir diye dusunuyorum.
Niyazi
Yorum Gönder