Amerikan Gayrimenkul Balonu?

Turkiye'de gayrimenkul fiyatlarinin ucuz oldugunu daha once belirtmistim. Bu yazida Amerika'daki gayrimenkul balonu sehir efsanesini arastiracagiz. Amerika Turk basini kadar olmasa bile yinede cahil bir basina sahiptir. Ozellikle Agustos ayindan itibaren "Gayrimenkul fiyatlari dusuyor" seklinde bir cok haberi bir cok TV kanalinda ve yazili basinda izlemek zorunda kaldik. Gercekten Amerika'daki gayrimenkul fiyatlari dusuyor mu?

Amerikalilar tuketmeyi seven bir toplum, burada da basinda calisan kisiler bir tek kendilerinin akilli oldugunu saniyor, tuketicilerin balon yaratacak sekilde gayrimenkul fiyatlarini yukari ittigini iddaa ediyorlar. Oysa tuketicilerin yaptigi konut kredisi faiz oranlarina tepki vermekten baska bir sey degil. Faizler dustugu zaman talep yukseliyor, faizler arttigi zaman ise talep dusuyor. On yillik faiz oranlari %5.25 seviyesine kadar yukseldikten sonra keskin bir dususe gecerek bugun %4.5 seviyesine kadar gerilemis durumda. Bu konut piyasasinda bahsedilen talep daralmasina son verecek bir gelisme. Eger beklendigi gibi gelecek sene FED faizleri dusurme yoluna giderse uzun vadeli faiz oranlari daha da dusebilir. Biz 16 Mart tarihinde yazdigimiz yazida Salih Neftci'yi elestirmis, Amerika'daki faizlerin %5'in uzerine cikacagini dusunmedigimizi (dolayisiyla konut sektorunde dramatik fiyat dususlerinin olmayacagini) belirtmistik.

Sindirella Hikayesi  Tahvil Nedir  Gönüllü Çevreci Kuruluşlar  Çernobil Faciası  Türev Konu Anlatımı

Amerika'da gayrimenkul fiyat endeksi bollugu yasaniyor, oysa Turkiye'de bir tane bile garimenkul fiyat endeksi yok. Basin tarafindan en cok kullanilan fiyat endeksi National Association of Realtors (Emlakcilar Birligi) tarafindan hesaplanan aylik median satis fiyatini kullanan endekstir. Diyelim ki Agustos 2005 yilinda Amerika'da gerceklesen median satis fiyati $231,000 olsun, Agustos 2006 yilinda gerceklesen median satis fiyati ise $230,000 olsun. Bunu goren basin hemen fiyatlar dususe gecti tantanasina basliyor. Uc dort aydir bu boyle devam ediyor. Simdi herkes gercekten de fiyatlarin dususe gectigini zannediyor. Oysa durum oyle degil. Median fiyata bakip konut sektorunun gidisini tamamiyle takip etmek mumkun degil. Diyelim ki konut fiyatlari sabit kalmis olsun, ama fiyati $200,000 altinda olan konutlarin satisi artmis, diger konutlarin satisi dusmus olsun. Emlakcilarin hazirladigi median fiyat endeksi neyi gosterir? Tabii ki konut fiyatlarinin dustugunu. Amerika'da gerceklesen de iste bu. Ucuz konutlarin satis miktari artarken yuksek fiyatli konutlarin satis miktari dusuyor, ve bu da median satis fiyati kullanan ilkel endeksin yanlis mesajlar vermesine neden oluyor.

Peki ben bunu nereden biliyorum? Amerika'da en isabetli konut fiyat endekslerini OFHEO uretiyor. Ekonomistlerin (ekonomi nedir?) repeat-sales price endeksi dedigi, yani ayni konutun farkli zamanlardaki satis fiyatlari arasindaki degerlenme oranina bakilarak hesaplanan endeksi uretiyorlar. Diyelim ki Selcuk Bey evini 2005 Agustos'unda satin almis olsun, 2006 Agustosunda da satmis olsun, aradaki artis miktari bu endeksin hesaplanmasinda kullaniliyor. O yuzden bu endeks daha tutarli degerler uretiyor.

Uc ayda bir aciklanan OFHEO endeks sonuclarina gore Amerika genelinde fiyatlar son bir yilda %7.7 artmis, son ceyrekte artis orani ise yillik %3.5. Goreceginiz uzere GAYRIMENKUL FIYATLARINDAKI ARTIS HALA DEVAM EDIYOR. Cahil basin burada da insanlari yaniltiyor, New York ve Massachusetts gibi pahali eyaletlerde gerceklesen fiyat dususlerini tum ulkede gerceklesiyormus gibi gosteriyorlar.

Bilmeyenler icin tekrar soyleyelim, Amerika'daki gayrimenkul fiyatlari azalan bir hizda hala artmaya devam ediyor.