Turkmall

Mikro konulardaki yazilarimiza geri donelim. Millet cari acik patlayacak, kur alip basini gidecek derken kafasi calisanlar ne yapiyor bir ona bakalim. Kafasi calisanlardan kastim uzun vadeli dusunenler.

Bütçe Nedir    iktisat Nedir    Borsa Yorumları    Regülasyon Nedir    Türkiyede Ödenen Vergiler, Vergi Türleri

Turkiye'de gayrimenkul piyasasinda bir balon olmadigini, aksine gayrimenkul fiyatlarinin dusuk oldugunu daha once defalarca belirttik. Kiralarin gayrimenkul fiyatlarina gore dusuk oldugunu, bu yuzden de kira artislarinin onumuzdeki yillarda enflasyon oraninin uzerinde olacagini da soyledik. Gayrimenkul degerlendirmesi yapilirken izlenen yontemlerden bir tanesi "comparable sales" yontemidir, yani satilan gayrimenkule yakin ozellikler tasiyan gayrimenkullerin satis fiyatindan yola cikilarak kullanilan yontemdir. Turkiye'de satilan gayrimenkullerin gelecekteki degerini tahmin etmenin bence en guzel yolu, Yunanistan ve Ispanya gibi ulkelerdeki gayrimenkul fiyatlariyla kiyaslamak ve belli bir oranda bu fiyatlari iskonto etmektir. Gayrimenkul degerlemesinde simdiki kira gelirlerinden yola cikarak gelir yontemini kullanirsaniz oldukca dusuk degerler bulursunuz (ozellikle kira artis oranlarini ve faizleri iyi tahmin etmeniz gerekir ki, cok zor bir is).

Vatan Gazetesinin haberine gore Turkiye'nin bir cok yerinde alisveris merkezi insaa projeleri olan Turkmall isimli sirket Gazi Mahallesinde 55 milyon YTL odeyerek arsa satin almis. Yaptiklari teklif en yakin tekliften %50 daha fazla imis. Bizim "cin" Turkler bu adamlara keriz gozuyle bakiyorlardir dunya kadar parayi doktukleri icin, oysa 3-5 sene sonra adamlar bu parayi bir senelik kira geliriyle cikaracaklardir zaten.

Neyse sizleri boyle onemsiz bir konuyla baydiysam kusura bakmayin, gonlunuzu almak icin hemen bir geyik atayim ortaya: cari acik da cok cikti canim, sonsuza kadar boyle gitmesine imkan yoktur; uc vakte kadar kesssin patlayacak, uc gun mu desem, uc ay mi desem, yoksa uc yil mi desem....

4 Yorum Var.:

Adsız dedi ki...

madem mikro takiliyoruz, o zaman bence bu adamlarin mikro analizi hele hele game analizi cok kotu ki en yakin tekliften yuzde 50 fazla vermis. Tamam bahsedilen arsanin gercek degeri bu odenen fiyat diyelim, o konuda itirazimiz yok. ama bu adamlarin ihaleye katilanlarin da verebilecegi teklifleri hesap edemedikleri kesin. yani oyunu iyi okuyabilselerdi, maliyetlerini azaltarak da arsayi alabilirlerdi, karlarini da katlarlardi.

Blog Sahibi dedi ki...

Kapali zarf usulu arttirmanin (auction) guzelligi de burada ya. Adamlar digerlerinin asagi yukari ne verecegini tahmin etse bile riske girmemek icin bu kadar yuksek bir teklif vermisler. Beklentiler yuksek olunca 3-5 milyon dolarin onemi fazla olmuyor (decision making under uncertainty).

Adsız dedi ki...

yabancıya mülk satışları cari açık sorunu ağırlaştıracak gelişmelerden biri bence. morgan stanley ileride kira gelirlerini dövize çevirerek türkiye dışına çıkaracaktır.

Blog Sahibi dedi ki...

Teori de gayrimenkuller arasindaki tum farkliliklar belirlenip fiyatlandiriliyor, gerekli duzeltmeler yapildiktan sonra gayrimenkul'un degeri hesaplaniyor. Ancak bu yaklasim ancak yaklasik bir deger verir, hata payi vardir.

Gayrimenkul fiyatlari yukari gidince insanlar bu piyasalarda kopuk olustugunu dusunmeye basliyorlar. Bence ciddi bir kopukluk durum yok, fiyatlarin yukselmesi konut kredi faizlerinin dusmesinin bir sonucu. Faizler dusuk kaldigi surece fiyatlarda da dusus beklenmemeli. O yuzden ben Ispanya'da veya Ingiltere'de kopuk oldugunu dusunmuyorum. Manhattan'da apartman dairelerinin metrekaresi $15000'dan gidiyor; burada bile kopuk oldugunu dusunmuyorum. Haa, ben bu fiyattan almam ama alan var, aldiklarina da memnunlar, faizler yukseldigi zaman onlarin odemesi yukselmeyecegine gore bence bir problem yok.

Ispanya ve Turkiye'ni karsilastirilmasina gelince, Turkiye'deki fiyatlar Ispanya'nin yarisi seviyesinde. Iklim ayni olduguna gore demek ki yeterince iyi bir "substitute" olamamisiz. Ucak ucretleri yeni yeni ucuzlamaya basladi, kanunlarimiz degisiyor, sinirlamalar azaliyor. Oncu Avrupalilar geldikten sonra yavas yavas digerleri de izleyecektir. Talep arttikca aradaki fiyat farki da kapanacaktir.