Yukselen Faizlerin Etkileri Nelerdir?

Gelismis finansal piyasalara sahip ulkelerde faizler ekonominin yonunu belirleyen en onemli aractir. Turkiye'nin piyasalari da gelismeye basladi, daha cok sayida kisi yatirim yapmaya, bankalardan kredi almaya basladi. Hazine uzun vadeli borclanmaya, insanlar uzun vadeli borc alip vermeye basladi. Bu islemleri yaparken de masraflar (araci komisyonlari) asagi inmeye devam ediyor. Bunlar onemli gelismeler. Ancak, ekonominin de faiz oranlarina daha bagli bir sekilde hareket etmesi de bu sayede gundeme geldi.

Son bir kac haftada Turkiye'deki faizler %4'luk bir artis gosterdi. %4 deyip gecmeyin, bankalar %14'den bir kac ay once verdikleri kredilerden her sene %4 zarar edecek demek bu. Parasini %14'den bankaya yatirmis veya hazine bonosu/tahvili almis yatirimci zarar edecektir. Ikinci etki olarak ise yatirimcilarin portfoylerini yeni getiri beklentilerine gore duzenleyecek olmalarini gorecegiz. Varlik fiyatlarinda onemli degisiklikler olacak.

Bir ornek verelim. ISGYO sahip oldugu gayrimenkulleri uzun vadeli kiraladi, kiralardan yaklasik %10'luk bir getiri sagliyor. Bu faizlerin dustugu ve gayrimenkul fiyatlarinin yukseldigi bir ortamda oldukca iyi bir yatirim cunku hem %10'luk getiriniz var hem de sahip oldugunuz gayrimenkulun deger artisi da getirinizi olumlu etkileyecektir. Ancak simdiki gibi faizlerin 4 puan yukseldigi bir ortamda siz daha yuksek bir getiriyi tahvillerden elde edebilirsiniz (vergilerden sonra %15 gibi bir rakam bu). Bu kosullarda ISGYO iyi bir yatirim olmaktan cikmaktadir. Faizler dusmedigi muddetce ISGYO iyi bir yatirim degildir. Bu sebepten dolayi bugun 200 adet ISGYO hissesini 2.56 YTL'den sattim.

Ote yandan diger olumsuz etkilenecek olan sektor ise bankalardir. Bankalar ilk etapta cok buyuk zararlar yazacaklardir, ancak bu ilk etki gectikten sonra bankalar tekrardan kar etmeye baslayacaklardir. Eskisi kadar kredi verecek olmasalar bile marjlarini genisleterek karli etmeyi garanti altina alacaklardir. Dun baktim Akbank konut kredisi faizlerini %1.4'e yukseltmis (%1.08'den kredi alan vatandaslar yasadi!!), ancak mevduat faizlerine hala %13-14 veriyorlar, yani marjlarini yukseltiyorlar. Yine de ilk etkinin buyuklugunu bilmiyoruz ve bir 5 ay daha bilemeyecegiz.

Faizlerin diger bir etkisi ise gayrimenkul fiyatlari uzerinedir. Hurriyet'te "kiralar bel buktu" baslikli bir haber yayinlanmis, gecen sene kiralarin %22 arttigini enflasyonun ise sadece %10 gerceklestigini belirtmis. Bunu daha once de belirttik, simdi bir kez daha belirtelim Turkiye'de kiralar cok cok ucuz. Aciklayalim. Uc kisi dusunun, birincisi kiraci olsun, ikincisi bankadan %100 kredi ile yeni evsahibi olmus biri olsun, digeri de bankaya hic borcu olmayan ev sahibi olsun. Evimiz Atasehir 1. Etap Tekfen'de 124 metrekare 5. kat olsun. Bu ev $200,000 satiliga konulmus; 300,000 YTL'ye satildigini varsayalim. Benzer bir ev icin 1200 YTL aylik kira istiyorlar. Bu evin de 1200 YTL'ye kiraya verildigini dusunelim. Simdi analizimizi yapabiliriz.

Kiraci bu durumda evin degerinin %0.4'u kadar (1200/300000) kira vererek bu evi kullanabilmektedir. Bankadan %100 kredi almis ev sahibi ise aylik %1.4 faiz odeyerek bu evde oturabilir. Bu ise aylik 4200 YTL'ye denk gelmektedir. Belki de evi yatirim amacli almistir ve evin prim yapacagini dusunmektedir, bunun icin odedigi bedel %1 yani ayda 3000 YTL'dir. Evi sattigi zaman satis tarihine kadar her ay %1 getirisi olursa kafa kafaya cikabilecektir.

Bankaya borcu olmayan ucuncu kisinin ise iki opsiyonu vardir, ya evi kiraya vermek ya da satip %18.8 getiriye sahip 5 yil vadeli tahvil almak. Evi kiraya verse senede %4.8'lik bir getirisi olacaktir, evi satip tahvil alsa %18.8'lik. Gorulecegi uzere bankaya borcu olmayan ev sahibi de gizli bir bedel odemektedir. Bu bedel de ayda %1'lik veya 3000 YTL'lik bir bedeldir, biz buna opportunity cost diyoruz.

Bana kimin yerinde olmak isterdiniz diye sorarsaniz cevabim ucuncu kisi olurdu. Ancak ben ucuncu kisi olsam once bu evi satar parasini tahvile yatirir sonra da gider ayni evi 1200 YTL'ye kiralardim. Tahvilden gelen aylik 4500 YTL ile de hem kirayi oder hem de yeni tahvil alirdim. Ben faizler duserken ev almadim, faizler yukselirken manyak miyim ki ev alayim? Ev fiyatlariyla ev kiralari arasinda buyuk bir dengesizlik var ve bu dengesizlik kiracilarin lehine su an. Gelecekte bunun degismesi gerekir, bunun yolu da ev kiralarinin artmasindan gecmektedir. Yani su anki gelismeler dogaldir, ev kiralarinin daha fazla artamamasinin sebebi ise gelir seviyesinin dusuk olmasidir. Gelirlerimiz gecen sene reel olarak %7.5 arttigina gore ev kiralarinin da en azindan %10 (enflasyon) + %7.5 = %17.5 artmasini bekleriz. Dedigim gibi gelismeler gayet dogal.

Su anki durum en cok yabanci gayrimenkul yatirimcilarina yarayacaktir. Emekli olup Turkiye'ye gelip yasamak isteyen Ingiliz veya Almanlar kendi ulkelerine gore cok cazip fiyatlardan evleri 2-3 ay icerisinde almaya baslayabileceklerdir. Simdi aklima geldi Turkiye'de bir doviz krizi daha cikarsa ben de gelip makul fiyatlara ev alabilirim, kiraciyla falan da ugrasmam bos tutarim evi. Cik dersin cikmaz, evi harabeye cevirir, mahkemeye versen cikaramazsin, Turkiye burasi yarin bir gun gerizekalinin biri cikar "kira kontrolu" getirir, ondan sonra ilelebet o kiraciya mahkum olursun.