Ama once sizden bir tahmin yapmanizi isteyecegim. Turkiye'deki hane halkinin yuzde kaci ev sahibi? Bir ipucu vereyim, konut sahibi olmanin cok kolay oldugu, kira oder gibi ev sahibi olunulan Amerika'da bu oran %69. Evet, tahmininizi alayim. Utanmayin, bir rakam soyleyin.
Yatırım Fonları Nedir? Altın Fonu Nedir Komünist Nedir Komünizm nedir? Kapitalizm Kapitalist nedir
Turkiye'deki insanlarin ve kiracilarin sizlanmasina bakilirsa sanki ulkenin yarisindan fazlasi kiraci zannedersiniz. Isin dogrusunu ogrenmek istiyorsaniz gazetecilerin veya duygu somurusu yapan kose yazarlarinin yaptigi "kiralar aldi basini gidiyor, ev sahibi olmak mumkun degil" gibi muglak yorumlardan uzak durmaniz, gidip Turkiye Istatistik Kurumunun websitesinden bu rakamlari kendi basiniza bulmaniz gerekiyor. Yine de siz zahmet etmeyin, ben size rakamlari soyleyeyim. Turkiye'de tum hane halkinin %72'si ev sahibi. Evet, Amerika'nin bile uzerinde bir ev sahipligi oranina sahibiz. TUIK kentlerde oturanlarin %64'unun ve kirsal kesimde oturanlarin %86'sinin ev sahibi oldugunu soyluyor (Kaynak: 11. sayfa) Bu rakamlar 2003 yilina ait, genelde ev sahipligi orani zamanla artar, o yuzden su anki ortalama rakam %73-74 seviyesindedir dersek yanlis olmaz.
Demek ki ulkemizdeki ev sahipligi orani az degilmis, hatta Amerika'dan bile cokmus. Peki sikayetlerin ikinci noktasi olan "yuksek kiralar" konusunda ne dusunuyoruz?
Sunu basindan soyleyeyim, Turkiye'deki kiralar cok cok dusuk. 7 Haziran tarihinden yazdigimiz yazida neden bu goruse sahip oldugumuzu su sekilde acikliyoruz:
"Uc kisi dusunun, birincisi kiraci olsun, ikincisi bankadan %100 kredi ile yeni evsahibi olmus biri olsun, digeri de bankaya hic borcu olmayan ev sahibi olsun. Evimiz Atasehir 1. Etap Tekfen'de 124 metrekare 5. kat olsun. Bu ev $200,000 satiliga konulmus; 300,000 YTL'ye satildigini varsayalim. Benzer bir ev icin 1200 YTL aylik kira istiyorlar. Bu evin de 1200 YTL'ye kiraya verildigini dusunelim. Simdi analizimizi yapabiliriz.
Kiraci bu durumda evin degerinin %0.4'u kadar (1200/300000) kira vererek bu evi kullanabilmektedir. Bankadan %100 kredi almis ev sahibi ise aylik %1.4 faiz odeyerek bu evde oturabilir. Bu ise aylik 4200 YTL'ye denk gelmektedir. Belki de evi yatirim amacli almistir ve evin prim yapacagini dusunmektedir, bunun icin odedigi bedel %1 yani ayda 3000 YTL'dir. Evi sattigi zaman satis tarihine kadar her ay %1 getirisi olursa kafa kafaya cikabilecektir.
Bankaya borcu olmayan ucuncu kisinin ise iki opsiyonu vardir, ya evi kiraya vermek ya da satip %18.8 getiriye sahip 5 yil vadeli tahvil almak. Evi kiraya verse senede %4.8'lik bir getirisi olacaktir, evi satip tahvil alsa %18.8'lik. Gorulecegi uzere bankaya borcu olmayan ev sahibi de gizli bir bedel odemektedir. Bu bedel de ayda %1'lik veya 3000 YTL'lik bir bedeldir, biz buna opportunity cost diyoruz.
Bana kimin yerinde olmak isterdiniz diye sorarsaniz cevabim ucuncu kisi olurdu. Ancak ben ucuncu kisi olsam once bu evi satar parasini tahvile yatirir sonra da gider ayni evi 1200 YTL'ye kiralardim. Tahvilden gelen aylik 4500 YTL ile de hem kirayi oder hem de yeni tahvil alirdim. Ben faizler duserken ev almadim, faizler yukselirken manyak miyim ki ev alayim? Ev fiyatlariyla ev kiralari arasinda buyuk bir dengesizlik var ve bu dengesizlik kiracilarin lehine su an. Gelecekte bunun degismesi gerekir, bunun yolu da ev kiralarinin artmasindan gecmektedir. Yani su anki gelismeler dogaldir, ev kiralarinin daha fazla artamamasinin sebebi ise gelir seviyesinin dusuk olmasidir. Gelirlerimiz gecen sene reel olarak %7.5 arttigina gore ev kiralarinin da en azindan %10 (enflasyon) + %7.5 = %17.5 artmasini bekleriz. Dedigim gibi gelismeler gayet dogal."
Haziran'in basindan bu yana durum faizlerin yukselmesi sebebiyle ev sahiplerinin aleyhine degisti. Ancak bu durum bizim yaptigimiz analizi ve cikardigimiz sonuclari degistirmiyor. Ulkede kiralarin enflasyonun cok uzerinde artmasini bekleyin, enflasyonun %10 oldugu bir devirde kiralarin %20 artmasina sasirmayin. Ulkemizdeki ev fiyatlarinda bir balon yoktur, ev fiyatlari hala dusuktur (bunun aciklamasini baska bir zamana birakiyorum) ama kiralar fazlasiyla dusuktur.
Son olarak sunu belirteyim. Ulkemizde bir tek kiraci kalmasa, ev sahipligi orani %100 olsa bile bu seferde niye herkes luks konutlarda veya villalarda oturmuyor diye sikayet etmeye baslardik. Nedense esitsizlige bir turlu tahammulumuz yok. Gazetecilere ve halkimiza biraksak butun futbol maclari 0-0 veya 1-1 berabere biterdi herhalde.
3 Yorum Var.:
Hurriyet'de bahsedilen arastirma dogru ise, kiraci orani %23 (=3.5/15), ev sahibi orani %77.
3 yilda ev sahipligi oraninin %5 artmasini cok olasi gormuyorum, gercek rakamin %75'in uzerinde olduguna ihtimal vermiyorum. Konut sektoru 3 yilda patladi ama bu kadar da patlamamistir diye dusunuyorum. Ekstradan 750 bin ailenin son 3 sene icerisinde ev sahibi olmasi demek bu. Bence mumkun degil.
Erşan Dediki...
300000ytl sahibi kişi 1 sene sonra enflasyon oranında artışa sihip olursa, bunu gelir olarak değil parasının aynı değerde kalması için gereken bir artış miktarı olarak görmeliyiz. Yani 330000ytl'den sonraki kazancı ancak gerçek bir kazançtır. O da (%17,5 - %10)%7,5 civarı olup yaklaşık 22500ytl civarındadır. Ve bu dairenin kirası ancak 22500/12 hesabından 1875'in altındaysa, senin dediğin gibi parasını bankaya yatırıp kazandığı parayla evi kiralamalıdır. Ancak gördüğün gibi fark senin söylediğin kadar büyük değil. 300000ytl'lik bir birikim için, verdiği kira dışında (1200ytl aylık),(22500-14400) 8100ytl'lik yıllık bir kazancı olur. Bu da bize reel faizlerin Türkiye'de hala yüksek olduğunu kanıtlar...:)
Yorum Gönder